빌라 규제 30년 만에 풀려요, 집값은 왜 다 안 오를까

동네 골목에 새로 올라가는 빌라, 왜 하나같이 비슷한 크기일까요. 30년 묵은 규칙 하나 때문이었어요.

국토교통부가 11월 3일 국무회의에서 건축법 시행령 개정안을 통과시켰어요. 시행일은 11월 12일입니다. 다세대·다가구주택을 한 동에 660㎡까지만 짓게 묶어두던 기준이 1,000㎡로 올라가고, 다가구주택은 3개 층에서 4개 층까지 허용돼요.

그런데 공급 길이 열렸다고 내 빌라 값이 같이 오르느냐 하면, 그건 아니에요. 전문가들은 역세권이나 직주근접처럼 입지가 받쳐주는 곳에서만 선별적으로 움직일 것이라고 봅니다. 이유는 아래에서 하나씩 풀어볼게요.

뭐가 바뀌는 건가요? 🧱

먼저 용어부터 정리할게요. 우리가 뭉뚱그려 "빌라"라고 부르는 집은 법으로는 두 종류예요.

다가구주택은 건축법상 단독주택이에요. 건물 한 채를 주인 한 명이 통째로 갖고, 방을 쪼개 19가구 이하에게 세를 놓는 구조죠. 호수별로 따로 등기가 안 됩니다. 다세대주택은 공동주택이에요. 101호, 102호가 각각 주인이 다르고 따로 등기가 돼요. 한 호수만 떼어 사고팔 수 있는 건 다세대 쪽이에요.

두 유형 모두 지금까지 한 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 넘으면 안 됐어요. 이번 개정으로 그 선이 1,000㎡로 올라갑니다. 약 51.5% 늘어난 거예요.

340㎡가 늘어난 셈인데, 평으로 바꾸면 약 103평이에요. 전용 40㎡대 투룸을 기준으로 삼으면 바닥면적만 놓고는 여덟 채쯤 더 들어갈 공간이죠. 물론 복도와 계단 같은 공용면적도 이 합계에 들어가니, 실제로 늘어나는 세대는 이보다 적어요.

다가구주택의 층수 한 층은 생각보다 큰 변화예요. 지금까지 다가구는 주택으로 쓰는 층이 3개 층을 넘으면 그 순간 다가구가 아니게 됐거든요. 1층 절반 이상을 필로티 주차장으로 쓰면 그 층은 주택 층수에서 빠진다는 규정은 그대로라, 길에서 보기엔 한 층 더 올라간 건물이 나올 수 있어요.

왜 30년 만에 풀었을까요? 📉

이 기준은 1990년대에 만들어져 30년 넘게 그대로였어요. 도시가 빠르게 커지던 시절, 집을 빨리 많이 짓기 위해 만든 틀이었죠. 문제는 그 틀이 지금의 빌라 시장을 거의 질식시켜 놨다는 점이에요.

숫자가 꽤 아픕니다. 국토부 주택통계를 보면 올해 1~9월 전국 비아파트 착공은 2만 1,598가구였어요. 지난해 같은 기간(2만 4,025가구)보다 10.1% 줄었어요. 같은 기간 아파트 착공이 15만 844가구로 2.6% 늘어난 것과 정반대죠. 앞으로 지어질 물량을 보여주는 인허가도 2만 4,161가구로 2.6% 감소했어요.

더 길게 보면 흐름이 선명해져요. 전체 주택 착공에서 비아파트가 차지하는 비중은 2015년 약 39%에서 2025년 약 13%로 떨어졌어요. 세 채 중 한 채가 빌라였던 시장이 여덟 채 중 한 채로 쪼그라든 거예요.

회복처럼 보이는 숫자도 서울에 쏠려 있어요. 9월까지 서울 비아파트 착공은 3,543가구에서 5,712가구로 61.2% 늘었는데, 서울을 빼면 전국이 22.4% 줄었어요. 지방에서는 빌라를 짓는 사람이 계속 빠지고 있다는 뜻이에요.

원인은 겹겹이에요. 전세사기를 겪고 나서 빌라 매매 수요가 식었고, 다 지어도 팔리거나 세가 나가지 않으면 건축주가 대출을 못 갚습니다. 공사비는 올랐고, 2022년 프로젝트파이낸싱(PF, 사업 자체를 담보로 받는 개발 자금) 위기 이후 브리지론도 말랐어요. 여기에 "660㎡"라는 경직된 선까지 얹혀 있었던 거예요.

이 공백은 세입자 쪽에 월세로 돌아왔어요. 올해 1~7월 임대차 거래에서 월세 비중은 68.3%로 1년 전보다 6.5%p 올랐고, 비아파트만 떼어 보면 서울 78.0%, 지방 87.5%였어요. 전세 시대가 저물고 월세가 기본값이 되는 흐름은 빌라에서 가장 빠르게 진행 중이에요.

꼭대기 층 사선이 사라져요 ☀️

이번 개정에서 조용히 지나가지만 설계를 가장 많이 바꿀 항목이 하나 더 있어요. 일조권 기준이에요.

일조권은 내 건물이 북쪽 이웃집 햇빛을 가리지 않도록, 대지 경계선에서 일정 거리를 띄우게 하는 규칙이에요. 전용주거지역과 일반주거지역에 적용돼요. 지금까지는 높이 10m 이하는 경계선에서 1.5m, 10m를 넘으면 그 부분 높이의 2분의 1만큼 띄워야 했어요.

이 "2분의 1"이 문제였어요. 건물이 17m라면 8.5m를 띄워야 하니, 좁은 땅에서는 위층을 계단처럼 비스듬히 깎을 수밖에 없었죠. 이 글 맨 위 사진에서 왼쪽 꼭대기가 사선으로 잘려 있는 모습이 바로 그 결과예요.

11월 12일부터는 10m 초과 17m 이하 구간에 5m 고정 이격 기준이 적용돼요. 높이가 올라가도 띄우는 거리가 따라 늘지 않으니, 위층을 깎지 않고 수직으로 올릴 수 있어요. 같은 층수라도 쓸 수 있는 방 넓이가 늘어난다는 의미예요.

다세대주택에 주민공동시설을 넣으면 건축위원회 심의를 거쳐 용적률을 완화받을 수 있는 근거도 새로 생겼어요. 국토부는 원룸·투룸만 빼곡한 구조에서 벗어나 택배 보관실이나 작은 커뮤니티 공간을 갖춘 빌라가 나오길 기대한다고 밝혔습니다.

내 지갑엔 뭐가 달라지나요? 💸

입장별로 갈려요.

빌라에 월세나 전세로 사는 사람. 당장 달라지는 건 없어요. 새로 설계하고 허가받는 건물에 적용되는 기준이라, 입주할 수 있는 집이 늘어나려면 아무리 빨라도 2~3년은 걸립니다. 다만 같은 11월 12일에 전세사기 최소보장제도 함께 시행돼요. 세입자라면 이쪽이 지금 당장 돈이 걸린 변화예요.

낡은 빌라나 단독주택을 갖고 있는 사람. 여기가 체감이 가장 커요. 용적률은 남았는데 660㎡ 선에 걸려 증축이나 신축을 포기했던 땅이라면, 12일 이후 다시 계산해볼 만해요. 특히 대지가 넉넉한 중·대규모 필지에서 효과가 납니다.

빌라를 사려는 사람. 아파트 대출 문턱이 높아진 상황에서 선택지가 넓어지는 건 분명해요. 내년 1월에는 만 39세 이하 생애최초 청년에게 4억 원 이하 비아파트를 LTV 80%로 빌려주는 청년미래보금자리론도 나옵니다. 공급 규제를 풀고 수요 쪽 대출을 함께 여는 구조예요.

시장은 어떻게 볼까요? 🗣️

반응은 기대와 회의가 섞여 있어요.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 아파트 매수 문턱이 높아진 상황에서 빌라 공급 확대에 도움이 된다고 봤어요. 다만 기존 빌라 가격이 일률적으로 오르지는 않고, 역세권·직주근접·인프라 같은 입지에 따라 선별적으로 개선될 가능성이 높다고 평가했습니다. 공급 길이 열리는 것과 내 집값이 오르는 것은 다른 이야기예요.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 기존 건축규제가 서울 비아파트 공급의 걸림돌이었다고 짚으면서, 사업자 대출 지원이 함께 가야 실질적인 효과가 난다고 봤어요. 다만 지나친 완화는 난개발과 주거환경 악화, 불건전 사업자 양산으로 이어질 수 있다는 경고도 함께 남겼습니다. 늘어난 빌라가 전월세 부담을 덜어주는 임차용 주택 역할을 하도록 유도해야 한다는 거예요.

땅이 없다는 지적도 나와요. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 서울에 신속통합기획과 모아타운 같은 정비사업 지정 구역이 많아 개별 건축이 제한되는 경우가 적지 않다고 설명했어요. "규제를 완화하더라도 실제 신축이 가능한 지역이 얼마나 남아 있는지가 정책 효과를 좌우할 것"이라는 거예요.

집을 구하는 사람들 분위기는 더 차갑습니다. 전세사기를 겪고 난 뒤 빌라와 다가구를 향한 신뢰가 깨진 상태라, 규제를 푼다고 수요가 바로 돌아오지는 않는다는 진단이 많아요. 공사비와 땅값이 오른 것도 사업성을 계속 누르고 있고요. 건축주 입장에서는 다 짓고 나서 팔리거나 세가 나갈지가 여전히 불확실한 셈이에요.

김인만 부동산경제연구소장은 수요 쪽을 봤어요. 빌라 시장이 살아나려면 임대사업자 같은 민간 투자가 들어와야 하는데, 다주택자 규제와 세금 부담이 발목을 잡고 있다고 진단했습니다. 아파트와 비아파트를 똑같이 규제하지 말고 비아파트는 주택 수 산정에서 빼는 식의 차등 적용이 필요하다는 주장이에요.

김덕례 주택산업연구원 실장은 더 구조적인 문제를 꺼냈어요. 한시 세제특례를 반복해 연장하기보다, 신축판매업자에서 다주택자로, 다시 등록임대로 이어지는 재고 순환의 통로를 상시 제도로 되돌려야 한다는 지적이에요.

앞으로 뭘 보면 되나요? 🔭

이번 조치는 지난 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속편이에요. 개정 건축법은 8월 11일 공포됐고, 시행령이 11월 3일 국무회의를 통과하면서 같은 날 시행 궤도에 올랐습니다.

이진철 국토부 건축정책관은 다세대·다가구주택이 도시팽창기에 집을 빨리 공급하려고 도입됐지만 경직된 기준 탓에 달라진 개발 여건과 생활 방식을 담지 못했다고 설명했어요. 도심 안 땅의 활용도를 높여 일반주택 공급을 늘리는 계기가 되길 기대한다고 밝혔습니다.

정부는 공급 쪽 빗장을 하나씩 풀고 있어요. 지난주에는 서울 밖 그린벨트 6곳에 공공주택 7만 6,700가구를 짓겠다는 신규택지도 나왔죠. 다만 택지는 입주까지 10년 가까이 걸리고, 빌라는 2~3년이면 지어집니다. 지금 당장 집이 필요한 사람에게 먼저 닿는 쪽은 빌라예요.

관건은 짓는 사람이 다시 들어오느냐예요. 땅이 남아 있어도 다 짓고 나서 팔리거나 세가 나갈 거라는 확신이 없으면 삽을 뜨지 않습니다. 전세사기 이후 무너진 빌라 신뢰를 어떻게 되돌릴지가 이번 완화의 효과를 가를 거예요. 12일 이후 인허가 숫자가 그 답을 보여줄 테니, 연말 주택통계를 같이 들여다보면 되겠어요.