전세사기 최소보장제, 3분의 1을 다 주는 건 아니에요

경매가 끝났는데 통장에 들어온 돈이 보증금의 3분의 1도 안 된다면, 2026년 11월 13일부터 그 차액을 국가가 채워줘요. 그런데 3분의 1을 통째로 얹어주는 제도는 아니에요. 3분의 1은 받는 금액이 아니라 기준선이고, 거기서 이미 돌려받은 돈을 전부 뺀 나머지만 들어와요.

국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 개정안을 의결했어요. 지난 5월 12일 공포된 개정법이 비워 둔 칸, 그러니까 얼마를 어떻게 계산해 누구에게 주느냐를 이번에 채운 거예요.

최소지원금, 어떻게 계산하나요? 🧮

이번 시행령의 핵심은 딱 하나예요. 최소지원금을 어떻게 계산하느냐.

먼저 보증금의 3분의 1을 계산해요. 이걸 최소보장금이라고 불러요. 여기서 아래 네 가지를 차례로 뺍니다.

이 넷을 다 뺀 나머지가 최소지원금이에요. 국토교통부가 든 예시를 그대로 따라가 볼게요.

보증금이 1억 5,000만 원인 피해자가 있어요. 최소보장금은 그 3분의 1인 5,000만 원이에요. 경매 배당으로 2,000만 원, 경매차익으로 1,000만 원을 이미 회수했다면 합계가 3,000만 원이죠. 5,000만 원에서 3,000만 원을 뺀 2,000만 원이 최소지원금이에요.

경매차익이 뭔데 또 빼나요? 🏠

낯선 단어가 하나 끼어 있죠. 경매차익이에요.

LH 같은 공공주택사업자가 피해주택을 경매로 낙찰받을 때, 감정가보다 싸게 사게 되는 경우가 많아요. 그 차액이 경매차익이에요. 국토교통부는 이 차익을 감정가의 30% 안팎으로 봐요. 이 돈은 LH가 챙기는 게 아니라 피해자 몫으로 돌아가요.

돌아가는 방식은 두 갈래예요. 현금으로 받거나, 그 집에 계속 살면서 임대료로 깎아 쓰거나. 임대료로 돌리면 최장 10년을 무상으로 살아요. 그 뒤에도 시세의 30~50% 수준 임대료로 10년을 더 삽니다.

그래서 경매차익과 임대료 지원액이 차감 항목에 들어갔어요. 같은 돈을 두 번 주지 않겠다는 거죠. LH 피해주택 매입이 1만 호를 넘긴 흐름을 보면 매입 자체가 이미 하나의 회복 경로로 돌아가는 중이에요.

실제로 효과를 본 사례도 있어요. 인천 미추홀구의 한 오피스텔 세입자는 경매차익과 배당금을 합쳐 보증금 7,000만 원을 전액 돌려받았어요. LH가 2026년 3월 집계한 경매차익 지원 피해자의 평균 회수율은 78%였습니다.

신청은 언제, 어디에 하나요? 📝

여기가 가장 많이 헷갈리는 부분이에요. 11월 13일은 제도가 열리는 날이지, 모두가 신청할 수 있는 날이 아니에요.

최소지원금은 계산이 끝나야 신청할 수 있어요. 그런데 계산에 들어가는 숫자 중에 경매 결과와 경매차익이 있잖아요. 그 숫자가 나와야 신청이 가능해요.

서류 여섯 가지 중에 배당표 또는 배분계산서가 끼어 있는 걸 눈여겨보세요. 경매가 끝나야 나오는 문서예요. 제도 자체가 경매 결과 확정 이후를 전제로 설계됐다는 신호입니다.

경매가 안 끝났는데 먼저 받을 순 없나요? ⏩

있어요. 다만 대상이 좁아요. 선지급-후정산 제도예요.

소유권이 신탁회사에 넘어간 상태에서 임대인이 제멋대로 맺은 계약, 이른바 무권계약 피해자가 대상이에요. 계약을 맺을 권한이 없는 사람과 도장을 찍은 셈이라, 법적 판단이 끝날 때까지 몇 년씩 걸리던 사람들이에요.

이들은 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부나 일부를 먼저 받아요. 선지급금은 최소보장금에서 보증금반환채권 변제액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액을 뺀 금액이에요. 나중에 경매가 끝나고 추가 회수액이 생기면 그때 정산해요.

신청 시점도 반대예요. 최소지원금은 절차가 끝난 뒤에 넣지만, 선지급금은 LH 매입이 끝나기 전이나 주택 처분이 끝나기 전까지 넣어야 해요. 신탁사기 피해자라면 이 순서를 거꾸로 기억하면 안 돼요.

받은 뒤에 보증금이 더 들어오면요? 💸

이게 새로 생긴 의무예요. 지원금을 받은 뒤에 보증금을 추가로 회수하면 그만큼 신고하고 반납해야 해요.

기한 안에 반납하지 않으면 과태료가 붙어요. 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원이에요. 국토교통부가 든 예시의 지원금이 2,000만 원이었던 걸 떠올리면 가벼운 액수가 아니죠.

반납 규정이 들어간 이유는 분명해요. 최소보장제는 보상금이 아니라 먼저 메워주고 나중에 정산하는 돈이라는 성격을 시행령에 못 박은 거예요. 제도의 성격은 최소보장제가 처음 설계되던 단계에서부터 그렇게 잡혀 있었어요.

피해자는 몇 명이고, 얼마나 돌아왔나요? 📊

숫자로 보면 규모가 실감 나요. 전세사기피해지원위원회가 피해자로 인정한 건수는 2026년 8월 말 기준 4만 936건이에요.

LH의 피해주택 매입도 빨라졌어요. 2024년 한 해 90호에 그쳤던 매입이, 2026년 1~7월에는 월평균 752호로 늘었어요. 8월 말 누적 매입은 1만 718호예요. 인정 피해자 네 명 중 한 명꼴로 살던 집이 LH로 넘어간 셈이에요.

다만 매입이 곧 회복은 아니에요. 윤종오 의원실이 2026년 2월 LH에서 받은 자료를 보면, 매입 신청 1만 1,866호 가운데 경매차익 지급까지 끝난 집은 777호(6.5%)에 그쳤어요. 신청은 쌓이는데 정산이 뒤에서 밀립니다.

커뮤니티와 전문가는 어떻게 보나요? 💬

반응은 갈려요. 가장 많이 나오는 말은 "바닥이 생긴 건 다행인데, 그 바닥이 너무 낮다"는 쪽이에요.

3분의 1을 보장한다는 말을 뒤집으면 나머지 3분의 2는 세입자 몫이에요. 피해자 단체는 그동안 보증금의 50%를 보장해 달라고 요구해 왔어요.

"공동담보로 엮인 세대들은 모든 경매가 끝나야 권리관계가 다 해소돼요."

전세사기피해자전국대책위원회 관계자

이 말이 지금 가장 아픈 지점이에요. 여러 세대가 하나의 근저당에 묶인 공동담보 물건은 내 집의 경매가 끝나도 계산이 안 나와요. 묶인 집이 전부 끝나야 해요. 수원과 부산에 이런 사례가 많다고 알려져 있습니다.

참여연대 민생희망본부는 다른 각도에서 짚었어요. LH 매입 주택의 22%가 피해자가 살지 않는 다가구 내 비피해 가구였다는 점을 들어, 매입 실적이 구제 성과보다 부풀려 보일 수 있다고 지적했어요.

반대편에는 도덕적 해이 우려가 있어요. 사인 간의 채무를 국고로 메우면 보이스피싱 같은 다른 사기 피해자와 형평이 맞지 않는다는 지적이에요. 기획예산처 의견을 인용한 국회 검토보고서에도 같은 내용이 담겼습니다.

정부 쪽 입장은 이래요.

"최소보장제 및 선지급-후정산 제도가 본격 시행됨에 따라 전세사기피해자가 보증금의 3분의 1을 최소한 보장받을 수 있게 되어 피해자의 주거안정과 피해회복에 실질적 도움이 될 것으로 기대한다."

백승록 국토교통부 피해지원총괄과장

같이 바뀌는 것들도 있어요 🔍

이번 시행령에는 최소보장제 말고도 조용히 들어간 조항이 셋 있어요. 어느 것도 사소하지 않아요.

첫째, 피해주택 매입이 쉬워져요. 공공주택사업자가 경·공매로 피해주택을 살 때, 그 집에 사는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 떠안으면 그 비용을 주택 취득비용에 넣을 수 있게 됐어요. 다가구주택처럼 피해자와 비피해자가 섞여 살던 집의 매입이 막히던 문제를 푼 거예요.

둘째, 임대인의 빚을 들여다보는 길이 열렸어요. 국토교통부 장관이 신용정보집중기관에 임대인의 채무와 연체 현황 자료를 요청하는 절차가 생겼습니다. 임대인 이름, 주민등록번호, 조회 기준일, 사용 목적을 적어 요청하면 대출 현황과 연체 내용을 받습니다.

셋째, 피해자들이 직접 집을 운영하는 길이 열렸어요. 피해자들이 세운 협동조합이 발행주식의 50% 이상을 가진 부동산투자회사라면, 지방정부가 행정과 재정으로 지원할 수 있는 기준이 마련됐어요.

지금 뭘 해야 할까요? 🙋

11월 13일까지 한 달 남짓 남았어요. 지금 할 수 있는 건 서류를 모으는 일이에요.

피해자 결정을 아직 못 받았다면 그것부터예요. 피해자 결정문이 없으면 최소지원금 신청 자체가 시작되지 않아요. 기한은 2027년 5월 31일이지만 심의에 걸리는 시간을 생각하면 미룰 이유가 없어요.

이미 경매가 끝난 분이라면 배당표나 배분계산서를 챙겨 두세요. 등기사항전부증명서와 주민등록표 초본은 떼는 데 하루도 안 걸리지만, 배당 관련 서류는 법원에서 받아야 해서 시간이 듭니다.

그리고 계산기를 한 번 두드려 보세요. 보증금의 3분의 1에서 지금까지 돌려받은 돈을 빼면, 그게 11월 이후 기대할 금액이에요. 빼고 나서 0원이 나온다면 이 제도로는 더 받을 게 없어요. 그때는 거주 지원이나 채무조정 쪽으로 방향을 돌리는 편이 나아요.

남은 숙제는 뭔가요? 🧭

제도는 11월에 켜지지만, 돈이 도는 속도는 별개예요.

경매차익 지급 완료율이 6.5%에 머물러 있다는 숫자가 그걸 말해줘요. 산정 기준이 생겼다고 해서 경매가 빨라지지는 않아요. 특히 공동담보로 묶인 물건은 마지막 한 세대의 경매가 끝나야 계산이 시작돼요.

깡통주택도 숙제예요. 선순위 근저당이 집값만큼 잡혀 있으면 경매차익이 거의 나오지 않아요. 차익이 없으면 그만큼을 국고가 메워야 하죠. 재정 부담이 어디까지 커질지는 시행 첫해 실적이 나와야 보일 거예요.

그래도 분명히 달라진 게 하나 있어요. 지금까지 전세사기 피해자가 돌려받는 돈에는 하한선이 없었어요. 11월 13일부터는 생깁니다. 그 선이 충분히 높은지는 다음 논쟁거리이고요.