토허구역 실거주 유예 연장, 5월 12일이 갈림길이에요

토지거래허가구역에서 세입자가 사는 집을 살 때 쓰는 실거주 유예, 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 늘어나요. 국토교통부가 2026년 9월 17일 발표했어요.

갈림길은 날짜 하나예요. 2026년 5월 12일부터 토지거래허가를 신청하는 날까지 계속 무주택이어야 이 유예를 쓸 수 있어요. 그사이 집을 잠깐이라도 가졌다면 대상에서 빠져요.

바뀌는 게 하나 더 있어요. 지금은 세입자의 남은 계약 기간까지만 입주를 미룰 수 있는데, 앞으로는 갱신계약 2년이 얹어져요.

원래는 어떤 규칙이었나요? 🔍

토지거래허가구역, 줄여서 토허구역은 집을 사고팔 때 지자체 허가를 받아야 하는 지역이에요. 허가를 받으려면 직접 들어가 살겠다는 약속이 필요해요.

약속은 두 줄이에요. 허가가 난 뒤 4개월 안에 입주해요. 들어간 다음에는 2년을 실제로 살아야 하고요. 전세를 끼고 사두는 이른바 갭투자를 막으려고 만든 장치예요.

문제는 세입자가 이미 살고 있는 집이었어요. 집주인이 팔려면 세입자를 내보내야 하는데, 그게 쉬울 리 없죠. 매물이 시장에 나오지 못하고 그대로 잠겼어요. 세입자 입장에서도 계약이 끝나는 순간 짐을 싸야 하는 처지였고요.

정부는 이 지점을 예외로 풀어왔어요. 2026년 2월에는 다주택자가 파는 집만, 5월 12일부터는 임대 중인 주택 전체로 유예 대상을 넓혔어요. 이번이 세 번째 손질이에요.

이번엔 정확히 뭐가 달라지나요? 🧾

두 가지예요. 신청할 수 있는 기간이 1년 길어졌어요. 미룰 수 있는 기간에는 갱신계약이 더해졌고요.

갱신계약에는 조건이 붙어요. 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 맺어야 해요. 그 갱신 기간은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작해야 하고요. 두 번, 세 번 갱신한다고 계속 미뤄주지는 않아요.

김이탁 국토교통부 1차관은 이번 조치의 성격을 이렇게 설명했어요.

"이번 조치는 토허제의 실거주 원칙을 지키면서도 임대 중인 주택 거래의 현실적 문제를 보완하고, 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것입니다."

5월 12일은 왜 기준일인가요? 🙋

5월 12일은 유예 대상을 임대 중인 주택 전체로 넓힌 날이에요. 그날 이후로 계속 무주택이었던 사람만 쓰라는 뜻이에요.

여기서 걸리는 경우가 생각보다 많아요. 5월 이후에 집을 팔고 무주택이 된 사람은 대상이 아니에요. 상속으로 잠깐 지분을 가졌다가 정리한 경우도 마찬가지로 따져봐야 해요.

무주택세대 구성원은 나뿐 아니라 주민등록등본에 함께 올라 있는 세대원 전부가 집이 없어야 한다는 뜻이에요. 배우자는 주소가 달라도 함께 봐요. 신청 전에 등본부터 떼보는 편이 안전해요.

최장 2029년 말은 어떻게 나온 숫자인가요? 🧮

셈은 단순해요. 시행일인 2026년 10월 1일부터 신청 기한인 2027년 12월 31일까지가 15개월이에요. 여기에 갱신계약 24개월이 붙어요.

두 기간을 합치면 3년 3개월이에요. 2027년 12월 말에 허가를 받고 그때 시작하는 갱신계약까지 얹으면, 입주 시점이 2029년 12월 31일까지 밀리는 거예요.

다만 이건 최대치예요. 세입자의 남은 계약이 8개월이고 갱신을 안 하면 8개월 뒤에 들어가야 해요. 내 계약서에 적힌 만기일이 실제 기준이에요.

전세 사는 집이 팔리면 저는 어떻게 되나요? 🏠

이 부분이 세입자에게는 가장 큰 변화예요. 지금까지는 집이 팔리면 남은 계약 기간까지만 버틸 수 있었어요. 새 집주인이 실거주 의무 때문에 들어와야 했거든요.

계약갱신청구권을 써도 소용이 없었어요. 집주인이 직접 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있으니까요. 서울 전세 갱신계약이 절반을 넘긴 흐름에서 밀려난 세입자들이 여기 몰려 있었어요.

10월부터는 새 집주인이 갱신 기간까지 입주를 미뤄도 규정 위반이 아니에요. 집주인 입장에서 갱신에 동의할 이유가 생긴 셈이에요.

서울 전세 매물은 왜 이렇게 말랐나요? 📉

정부가 4개월 만에 또 손을 댄 건 숫자 때문이에요. 2025년 10·15 대책 이후 서울 아파트 전월세 신규 매물은 14.5% 줄었어요. 전세가 15.8%, 월세가 12.9% 감소했어요.

부동산 정보업체 아실 집계로는 2026년 9월 16일 기준 서울 전월세 물건이 3만7686건이에요. 1년 전보다 11.8% 적어요.

물건이 줄면 값은 오르죠. 서울 아파트 평균 월세는 164만 원이에요. 맞벌이 부부 한 사람 월급의 절반이 매달 집으로 나가는 수준이에요.

값이 오른 곳은 강남만이 아니에요. 노원·도봉·강북에서 월 300만 원을 넘는 월세 거래가 올해 1월부터 9월 13일까지 12건 나왔어요. 지난해 같은 기간엔 1건이었어요. 강북구는 월 200만 원 이상 거래가 15건에서 69건으로 네 배 넘게 뛰었고요.

매매 쪽 온도도 식지 않았어요. 한국부동산원 집계로 서울 아파트 매매가격은 9월 둘째 주에 0.16% 올라 86주 연속 상승을 이어갔어요. 압구정·여의도·목동·성수의 토허구역 재지정 때 이야기했던 규제와 가격의 엇박자가 그대로예요.

시장 반응은 갈려요 💬

효과를 인정하는 쪽은 매물 잠김이 풀린다는 데 무게를 둬요.

"임대 중인 주택이 매매 시장에 나올 수 있고, 전세 매물 회수를 막는 긍정적 효과가 있습니다."

함영진 우리은행 부동산리서치랩장

같은 전문가가 매수자에게 붙인 단서도 함께 봐야 해요. 임차인이 있으니 갭투자를 해도 된다는 식으로 접근하면 위험해요. 유예가 끝난 뒤 실제로 2년을 살 수 있는지 먼저 따져보라는 조언이죠.

제도의 앞뒤가 안 맞는다는 지적도 나와요.

"갱신계약까지 인정하면 실거주 목적의 거래 허용이라는 토허제 본래 취지와의 정합성이 떨어집니다."

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원

시장에서는 더 날 선 말도 돌아요. 한 부동산 전문가는 "사실상 정부가 갭투자를 권장하는 꼴 아닌가"라고 했어요. 규제는 그대로 둔 채 예외만 계속 붙이다 보니 제도가 누더기가 됐다는 비판이에요.

현장 온도는 또 달라요. 노원구 상계동의 한 공인중개사는 "전월세 매물은 없어요. 실거주하면 임대차 물건이 사라지는 거잖아요"라고 말했어요. 유예를 풀어도 애초에 내놓을 집이 없다는 이야기예요.

그래서 나는 뭘 해야 하나요? ✅

상황별로 할 일이 달라요. 네 갈래로 나눠 볼게요.

한 가지 더 챙길 게 있어요. 유예는 입주를 미뤄주는 것이지 면제해 주는 게 아니에요. 2029년에 들어가 2년을 살아야 한다면, 그때까지 다른 집 임대료와 이 집 대출 이자를 함께 감당할 수 있는지 계산해야 해요.

앞으로는 어떻게 될까요? 🔭

이번 조치로 전세 물량이 확 늘어날 거라고 보는 전문가는 많지 않아요. 유예가 끝나면 매수자가 결국 들어와야 하니, 미뤄둔 입주가 2029년에 한꺼번에 돌아오는 구조이기도 하고요.

공급 쪽 사정도 넉넉하지 않아요. 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 2만7000가구에서 2027년 1만7000가구로 줄어요. 10년 평균인 약 3만6000가구에 한참 못 미쳐요.

토허구역 지정 자체를 푸는 방안은 아직 논의 밖이에요. 정부는 실거주 원칙을 유지하겠다는 입장을 분명히 했어요. 규제지역으로 묶인 동탄·기흥·구리처럼, 규제는 두고 예외를 넓히는 방식이 당분간 이어질 가능성이 커요.

우리 같은 세입자와 실수요자가 지금 할 수 있는 건 날짜를 챙기는 일이에요. 계약 만기일, 갱신 시점, 그리고 2026년 10월 1일. 이 세 날짜가 내 주거 계획을 정해요.