지분적립형 첫 단지 광교, 나중에 살 지분값은 지금 정해져요

집값의 4분의 1만 내고 먼저 들어가는 아파트가 드디어 주소를 갖게 됐어요. 수원 광교신도시 A17블록이에요.

경기주택도시공사(GH)가 전국 첫 지분적립형 분양주택을 올해 안에 분양해요. 전용 59㎡ 240가구가 대상이에요. 입주 목표는 2030년이고요.

가장 중요한 건 나중에 사는 지분의 가격이 매겨지는 방식이에요. 그때 시세가 아니라 최초 분양가가 기준이거든요. 입주한 뒤 광교 집값이 크게 올라도, 남은 지분은 처음 분양가에 정기예금 이자만 붙여 사요. 살 가격이 사실상 지금 정해지는 셈이에요.

지분적립형 주택, 한 줄로 정리하면 뭔가요? 🏠

지분적립형 분양주택은 집값을 한 번에 내지 않고 지분을 나눠 사는 공공분양이에요. 경기도는 이걸 "적금주택"이라고 부릅니다.

입주할 때는 분양가의 일부만 내요. 그 금액만큼만 내 지분이 되고 나머지는 공공이 들고 있어요. 그 뒤 정해진 기간 동안 공공 지분을 조금씩 사들여 100%를 채웁니다.

제도의 뿌리는 2020년 서울시 발표예요. 2021년 4월 국회 본회의에서 공공주택 특별법이 통과되면서 법적 근거가 생겼고요. 그런데 5년 넘게 실제로 지어진 단지가 한 곳도 없었어요. 광교 A17블록이 첫 사례입니다.

이미 지분적립형 공공분양의 기본 구조와 매달 내는 돈은 정리해 뒀어요. 이번 글은 그 제도가 실제 단지와 날짜를 갖게 된 이야기예요.

첫 단지는 어디에, 몇 가구가 나오나요? 📍

단지 이름은 광교자연앤센트레빌이에요. 수원시 원천동, 옛 법원·검찰청 부지 자리예요.

지하 2층부터 지상 20층까지 9개 동, 모두 600가구예요. 그런데 600가구 전부가 지분적립형은 아니에요. 여기서 헷갈리기 쉬워요.

전용 84㎡를 기대했다면 아쉬운 소식이에요. 지분적립형은 전용 60㎡ 이하에만 적용돼요. 법이 그렇게 정하고 있어서 이 단지에서는 59㎡ 240가구만 해당됩니다.

일정도 여러 번 바뀌었어요. 2025년 하반기 착공 계획이 2026년 상반기로 밀렸고 지금은 올해 안 착공으로 잡혀 있어요.

나중에 살 지분값은 왜 지금 정해지나요? 📈

이 제도의 핵심이 여기 있어요. 공공주택 특별법 시행령은 추가 지분의 가격을 "취득기준가격" 으로 정하도록 하고 있어요.

취득기준가격은 두 가지를 더한 금액이에요. 하나는 주택공급가격, 즉 처음 정해진 분양가예요. 다른 하나는 그 금액에 붙는 이자고요.

이자율은 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율이에요. 최초 지분을 산 날과 추가 지분을 사는 날, 두 시점의 이자율을 산술평균해서 적용해요. 쉽게 말해 시세가 아니라 예금 금리만큼만 비싸진다는 뜻이에요.

여기서 유불리가 갈려요. 광교 집값이 10년 동안 50% 오른다면, 남은 지분은 시세보다 훨씬 싸게 사게 돼요. 반대로 집값이 제자리걸음이면 굳이 지분적립형을 고를 이유가 줄어들고요.

25%만 내면 나머지는 공짜인가요? 💸

아니에요. 여기가 가장 많이 놓치는 대목이에요.

아직 사지 않은 공공 지분에는 사용료를 냅니다. GH는 주변 전세 시세의 80% 이하 수준으로 매기고 월 임대료 방식으로 전환할 수 있다고 밝혔어요.

그러니까 입주 초기에는 성격이 반쯤 섞여 있어요. 내 지분 25%는 소유, 나머지 75%는 월세에 가까워요. 지분을 사 모을수록 사용료는 줄어들고 100%를 채우면 사라집니다.

전문가들도 이 지점을 짚어요. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 지분적립형에 대출이 들어가면 실질적으로 집값 대비 대출 비율, 이른바 LTV가 높아지는 효과가 있다고 지적했어요. 초기 부담이 작다고 무리하면 결국 빚이 커진다는 뜻이에요.

몇 년마다, 얼마씩 더 사야 하나요? 🗓

솔직히 말하면 아직 확정되지 않았어요. 보도마다 숫자가 조금씩 다릅니다.

시행령이 정해 둔 건 두 가지예요. 소유권 공유기간은 20년 또는 30년 중에서 정한다는 것, 그리고 회차별 지분 취득 비율은 10% 이상 25% 이하 범위에서 사업자가 정한다는 것이에요. 주기를 몇 년으로 할지는 법에 못 박혀 있지 않아요.

원형이 된 2020년 서울시 모델은 최초 20~25%를 취득하고 4년마다 10~15%씩 더 사는 구조였어요. 그런데 최근 보도에서는 GH 안을 두고 4년 단위와 5년 단위가 엇갈려 나오고 있어요. 최종 주기와 비율은 모집공고에서 확정돼요.

구조가 어떻게 돌아가는지 감을 잡기 위해, 분양가를 10억 원으로 가정하고 20년·4회 분할로 계산해 볼게요. 어디까지나 구조를 보기 위한 가정이에요.

실제로 한 부동산 매체는 광교 시세를 토대로 이 단지 분양가를 10억 원 안팎으로 보고 초기 납부액을 2억 5,000만 원으로 계산했어요. 연봉 5,000만 원 직장인이 한 푼도 안 쓰고 5년을 모아야 하는 돈이에요. 적다고 보기는 어렵지만, 10억 원을 한 번에 마련하는 것과는 차원이 다르죠.

표에서 보이듯 입주 뒤에도 4~5년마다 1억 원대 목돈이 또 필요해요. 이게 지분적립형의 진짜 난이도예요. 분양가가 확정되면 이 금액부터 계산해 보셔야 해요.

누가 신청할 수 있나요? 🙋

대상은 무주택 청년과 신혼부부예요. 경기도는 소득은 있지만 목돈 마련이 어려운 계층을 겨냥한 상품이라고 설명했어요.

눈여겨볼 건 올해 6월 시행규칙 개정이에요. 특별공급 칸이 크게 늘었어요.

전체 240가구 중 열에 일곱이 특별공급이라는 뜻이에요. 일반공급 경쟁이 그만큼 치열해질 수 있어요. 청약통장을 아직 정리하지 않았다면 청년주택드림 청약통장의 소득 기준 완화도 함께 확인해 두면 좋아요.

소득과 자산 기준, 거주지 요건 같은 세부 조건은 공고에서 확정돼요. 공공분양 일반 기준을 따를 가능성이 크지만, 지금 단정할 수는 없어요.

월급쟁이는 뭘 준비해야 하나요? 💼

올해 안에 공고가 나온다면 준비 기간이 길지 않아요. 순서를 정리해 둘게요.

커뮤니티와 전문가는 뭐라고 하나요? 💬

반응은 뜨거워요. 10월 2일 부동산 플랫폼 호갱노노에서 이 단지가 관심 단지 상위를 휩쓸었어요. "2억 5,000만 원만 있으면 광교 새 아파트"라는 요약이 돌았고요.

9월 말 집코노미 박람회에서도 GH 부스에 사람이 몰렸어요. 한 30대 신혼부부는 이런 방식의 주택이 있다는 걸 처음 알았다고 했어요. 제도가 생긴 지 5년이 지나서야 수요자에게 알려진 셈이에요.

반면 신중론도 또렷해요. 한 부동산 전문가는 처음 시도하는 방식인 만큼 대출 같은 부분에서 시행착오가 있을 가능성을 감안해야 한다고 했어요.

경제정의실천시민연합은 10월 12일 다른 각도에서 비판했어요. 지분적립형을 포함한 공공분양이 토지와 주택을 함께 파는 구조라서, 토지임대부처럼 공공이 땅을 계속 쥐고 있는 방식에 비해 정책 취지와 거리가 있다는 지적이에요.

세금 문제도 하나 풀렸어요. 공공이 20~30년 동안 지분을 여러 번 팔아야 하는 구조라, 그때마다 법인세를 물면 사업이 성립하지 않거든요. 국세청은 GH가 지분 매각 차익에 법인세를 내지 않아도 된다고 해석했어요. 법 개정 없이 공급이 가능해진 거예요.

광교를 놓치면 다음은 어디인가요? 🔭

광교는 시범사업이에요. 경기도는 결과를 본 뒤 남양주와 고양 같은 3기 신도시, 북수원테크노밸리 등 경기기회타운으로 확대하겠다고 밝혔어요. GH는 연간 1,000가구 수준 공급을 목표로 잡고 있어요.

전국 단위로도 문이 열려요. 정부가 8월 발표한 주택 신속공급 방안은 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형과 수익공유형으로 공급하겠다고 못 박았어요. 광교 한 단지로 끝나는 실험이 아니라는 뜻이에요.

지분적립형은 목돈이 없어 청약을 포기했던 사람에게 생긴 새 선택지예요. 대신 입주 뒤에도 4~5년마다 돈이 들어가고 시세차익도 가진 지분만큼만 가져가요.

내게 맞는지 가르는 기준은 하나예요. 지금 당장의 2억 원대가 없는 게 문제인지, 20년에 걸친 총액이 문제인지. 앞쪽이라면 광교 공고를 기다릴 이유가 충분해요. 뒤쪽이라면 일반 공공분양과 나란히 놓고 총액부터 비교해 보셔야 해요.

분양가와 공고일은 아직 나오지 않았어요. 올해가 두 달 반 남았으니, 곧 숫자가 붙을 거예요.