지분적립형 고양창릉 12월 분양, 25%만 내면 매달 뭐가 나갈까

국토교통부가 11월 4일 LH 지분적립형 공공분양주택의 첫 공급 계획을 내놨어요. 12월 경기 고양창릉 S-2블록 1,057세대 가운데 284세대가 대상이에요.

이름은 어렵지만 구조는 단순해요. 입주할 때 분양가의 25%만 내고 들어가요. 나머지 75%는 4년마다 15%씩, 20년에 걸쳐 사들여요.

그런데 제목이 물은 건 여기가 아니에요. 아직 안 산 75%에는 매달 임대료가 붙어요. 국토교통부 예시로 월 79만 원이에요. 초기 목돈이 4분의 1로 줄어드는 대가예요.

1억 2800만 원은 어디서 나온 숫자인가요? 🧮

국토교통부가 쓴 기준 분양가는 5억 1000만 원이에요. 수도권 공공분양주택의 평균 분양가, 전용면적 55㎡ 기준이에요.

여기에 25%를 적용하면 1억 2800만 원이 나와요. 연봉 4000만 원 직장인이 월 100만 원씩 10년 7개월 모아야 하는 돈이에요. 적지 않죠. 하지만 같은 집을 일반 공공분양으로 받으려면 5억 1000만 원 전체를 대출과 자기 돈으로 맞춰야 해요.

중요한 건 고양창릉 S-2블록의 실제 분양가는 아직 안 나왔다는 점이에요. 5억 1000만 원은 어디까지나 수도권 평균 예시예요. 고양창릉은 지난해 본청약에서 전용 84㎡ 평균 분양가가 7억 7000만 원대였어요. 전용면적과 블록이 다르니 그대로 대입할 수는 없지만, 12월 모집공고에 적힌 숫자로 다시 계산해야 한다는 건 분명해요.

매달 79만 원은 어떻게 계산된 건가요? 💸

여기가 이 제도의 핵심이에요. 지분적립형은 내가 산 지분만 내 것이에요. 나머지는 LH 것이고, 남의 집에 사는 값을 내야 해요.

국토교통부 설명은 이래요. 주변 전세 시세가 4억 원이라고 가정하면, 미취득 지분 75%에 붙는 초기 임대료는 보증금으로 환산해 2억 7000만 원이에요. 이걸 전액 월세로 돌리면 월 79만 원이에요.

전세 4억 원의 90%가 3억 6000만 원이고, 그중 75%가 2억 7000만 원이에요. 즉 주변 전세 시세의 90%를 기준으로, 내가 아직 안 산 지분 비율만큼 임대료를 매겨요.

같은 동네에서 세를 사는 사람과 비교해 보세요. 보증금 1억 3000만 원을 넣고 나머지를 월세로 돌리면 월 124만 원이에요(전월세전환율 5.5% 가정). 지분적립형은 비슷한 목돈으로 들어가서 월 45만 원을 덜 내고, 집의 4분의 1은 내 명의로 갖는 구조예요.

정부가 강조하는 지점이 여기예요. 월세보다 싸고, 전세보다 안정적이고, 지분이 쌓인다는 것.

20년 뒤 총액은 얼마가 되나요? 📊

여기서부터는 계산기를 꺼내야 해요. 초기 부담이 낮다는 말과 총비용이 싸다는 말은 다르니까요.

지분 취득 원금만 보면 간단해요. 1억 2800만 원 + (7650만 원 × 5회) = 약 5억 1000만 원. 분양가와 거의 같아요. 다만 추가 지분 가격에는 기간이자가 붙어요. 최초 분양가에 은행 1년 만기 정기예금 수준의 이자를 더해 산정해요. 집값이 두 배가 돼도 남은 지분값이 두 배가 되지는 않아요. 이 산정 방식은 지분적립형 첫 단지 광교 사례에서 더 자세히 정리했어요.

문제는 임대료예요. 지분이 늘면 임대료는 줄어요. 전세 시세가 4억 원에서 그대로라고 가정하고 계산해 볼게요.

20년 임대료를 모두 더하면 약 1억 1000만 원대예요. 분양가의 약 22%에 해당하는 금액이에요. 지분 원금 5억 1000만 원에 이 돈과 기간이자를 얹으면 20년 총지출은 6억 원대가 돼요.

적지 않은 금액이죠. 하지만 비교 대상을 봐야 해요. 같은 20년을 주변에서 월 124만 원씩 세를 살면 약 3억 원이 나가고, 집은 한 평도 남지 않아요. 지분적립형은 20년 뒤 집 한 채가 온전히 내 것이 돼요.

지분을 못 사면 어떻게 되나요? ⏳

회차별 지분 취득은 의무예요. 선택이 아니에요. 4년마다 분양가의 15%에 해당하는 돈을 마련해야 해요. 5억 1000만 원 기준이면 회차당 약 7650만 원이에요.

4년에 7650만 원이면 월 160만 원씩 모아야 하는 셈이에요. 여기에 월 79만 원 임대료가 따로 나가요. 소득이 오르지 않으면 꽤 숨 가쁜 구조예요.

정부도 이걸 알고 완충 장치를 뒀어요. 회차당 최대 1년까지 취득을 미룰 수 있어요. 경제적 여건을 고려한 유예 제도예요. 다만 유예는 시간을 벌어주는 것이고, 돈을 깎아주는 건 아니에요.

전매제한은 10년, 실거주 의무는 5년이에요. 10년이 지나면 시세대로 팔 수 있고, 그때 시세차익은 내가 가진 지분 비율만큼 가져가요. 지분을 다 사기 전에 팔면 그 시점의 비율로 나눠요.

같이 발표된 이익공유형Ⅱ는 뭐가 다른가요? 🔍

이날 발표에는 모델이 하나 더 있었어요. 이익공유형Ⅱ예요. 이름은 비슷하지만 작동 방식이 완전히 달라요.

지분적립형이 지분을 조각으로 사는 방식이라면, 이익공유형Ⅱ는 대출을 끼고 전체를 사는 방식이에요.

LTV(집값 대비 대출 가능 비율) 40%를 함께 적용하는 방안도 검토 중이에요. 도입되면 초기 필요 자금이 7700만 원까지 내려가요. 1억 원이 안 되는 목돈으로 수도권 공공분양 문을 두드리는 셈이에요.

기존 나눔형과 비교하면 차이가 선명해요. 나눔형은 나중에 감정가로 공공에만 되팔아야 하고, 그때 차익의 70%를 가져가요. 감정가가 보통 시세의 90% 수준이니 실제로는 시세차익의 63% 정도예요.

이익공유형Ⅱ는 전매제한이 풀리면 시장에 자유롭게 팔 수 있어요. 게다가 집을 팔지 않고 대출만 갚아도 정산 의무가 끝나요. 소득이 올라 대출을 조기 상환하면 그 뒤 집값 상승분은 전부 내 몫이 되는 구조예요.

광교와 조건이 같나요? 🤔

아니에요. 몇 군데가 다릅니다.

전국 첫 지분적립형은 경기주택도시공사(GH)가 수원 광교 A17블록에 준비한 단지예요. 전용 59㎡ 240가구가 대상이고, 올해 안에 모집공고가 나올 예정이에요.

광교는 초기 지분을 10~25% 범위에서 잡고, 회차별 추가 취득도 10~25% 범위로 설계했어요. 적립 기간도 20년과 30년 중에서 고르는 구조였어요. 반면 LH 고양창릉은 25% 고정, 4년마다 15%씩 5회, 20년으로 숫자가 못 박혀 있어요.

임대료 기준도 봐야 해요. GH는 주변 전세 시세의 80% 이하 수준을 제시했어요. 국토교통부의 LH 방안은 90% 수준이에요. 같은 제도 이름을 쓰지만 사업자가 누구냐에 따라 매달 내는 돈이 달라진다는 뜻이에요.

광교 사례로 보도된 체감 수치는 이래요. 전용 59㎡ 최고가 6억 8590만 원 기준으로 초기 25% 지분이 약 1억 7100만 원, 임대보증금이 약 6600만 원, 월 임대료가 약 77만 원이었어요. 분양가가 높으면 25%도 같이 올라간다는 걸 보여주는 숫자예요.

전문가들은 뭐라고 하나요? 💬

반응은 갈려요.

긍정 쪽은 진입 장벽을 봐요. 모아둔 돈은 적지만 소득이 오를 청년층에게 선택지가 하나 늘었다는 평가예요. 수도권 공공분양 물량이 마른 상황에서 1억 원대로 들어갈 길이 생겼다는 것도 의미 있다고 봐요.

회의적인 쪽은 총비용을 지적해요. 임대료와 지분 매입비를 합치면 일반 분양과 큰 차이가 없을 수 있다는 거예요. 한 전문가는 사실상 장기 대출과 비슷한 상환 구조라고 짚었어요. 재테크 수단이 되지 못하니 차라리 임대로 살자는 심리가 작동할 수 있다는 지적도 나왔어요.

학계에서는 제도 설계 자체를 문제 삼기도 해요. 공유 개념이 정책 목적에 맞게 변형되면서 법체계와 어긋났다는 논문도 있어요.

나는 뭘 준비해야 하나요? ✅

12월 공고까지 한 달 남짓이에요. 지금 손댈 수 있는 건 네 가지예요.

청년주택드림 청약통장처럼 금리와 소득 요건이 바뀐 상품도 함께 보면 자금 계획을 세우기 쉬워요.

앞으로 어떻게 될까요? 🔭

국토교통부는 연내 발표할 LH의 내년 분양계획에 부담 가능한 공공분양주택 단지를 포함한다고 밝혔어요. 고양창릉 284가구로 끝나지 않아요.

지난 8월 13일 대책에서 정부는 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형과 수익공유형으로 공급하겠다고 했어요. 이번 발표가 그 약속의 첫 실행이에요. 같은 대책에 담긴 보편형 공공임대주택의 소득·자산 기준도 연말까지 확정될 예정이에요.

정리하면 이래요. 초기 목돈 1억 원대로 수도권 신도시에 들어가는 길이 12월에 처음 열려요. 대신 매달 79만 원대 임대료를 20년 가까이 내고, 4년마다 7650만 원을 마련해야 해요.

같은 돈으로 월세를 살면 매달 더 내고 집은 남지 않아요. 지분적립형은 20년을 버티면 집이 남아요. 어느 쪽이 나에게 맞는지는 앞으로 20년의 소득 곡선에 달려 있어요. 12월 공고에는 고양창릉의 실제 분양가가 적혀 나와요. 계산기는 그때 다시 두드리면 돼요.