전월세 안심신탁 첫 모집, 세입자는 신청할 데가 없어요

전세보증금을 집주인이 아니라 공공기관이 들고 있는 집. 그 첫 모집공고가 2026년 11월 4일 나왔어요. 그런데 지금 열린 접수 창구는 하나뿐이에요. 집주인용이에요. 세입자가 누를 버튼은 아직 만들어지지 않았어요.

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집공고를 냈어요. 월세로 나온 집을 전세처럼 바꿔 세입자에게 내주는 사업이에요. 세입자가 보증금에 해당하는 돈을 HUG에 맡겨요. HUG는 그 돈을 굴려 집주인에게 매달 월세를 보내요. 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 그 돈을 직접 돌려줘요.

구조만 보면 세입자 입장에서 꽤 반가운 소식이에요. 보증금을 떼일 걱정이 구조적으로 사라지니까요. 전월세 안심신탁의 기본 설계는 9월에 이미 정리했어요. 이번 글은 공고가 실제로 나온 뒤 달라진 것에 집중할게요.

공고는 났는데, 왜 내가 신청할 데가 없나요? 🙋

이 사업은 세 사람이 함께 맺는 계약이에요. 집주인, HUG, 세입자가 한 묶음으로 움직여요. 그래서 누구 한 명이 빠지면 성립하지 않아요.

11월 4일부터 열린 건 임대인 접수예요. 집주인은 안심전세포털이나 전국 HUG 지사에서 상시 신청할 수 있어요. 집이 어느 동네에 있든 아무 지사에서나 됩니다. 마감일도 없어요.

세입자는 어떨까요. 집주인이 신청한 집의 주소와 임대조건이 HUG 누리집에 올라와요. 세입자는 그 목록에서 집을 골라 3자 계약에 들어가는 구조예요. 즉 내가 지금 사는 집의 집주인이 먼저 손을 들어야 이 제도가 내 이야기가 돼요.

집주인은 뭘 받고, 뭘 내놓나요? 💰

집주인이 받는 건 세전 연 4.35% 수익이에요. 세입자가 맡긴 예치금을 기준으로 계산해서, 계약 기간 동안 매달 월세처럼 들어와요.

예치금이 2억 원이라면 연 870만 원이에요. 월로 쪼개면 약 72만 5천 원. 여기서 소득세를 떼면 손에 쥐는 건 더 줄어들어요. 월세 72만 원 받던 원룸 주인이 세입자 바꿔 가며 받던 돈을, 이제 공공기관에서 받는 셈이에요.

대신 내놓는 것도 있어요. 보증금을 내 통장에 넣을 수 없어요. 세입자 돈은 처음부터 HUG 계좌로 들어가요. 전세보증금을 받아 다른 집을 사거나 대출을 갚던 집주인에게는 자금 계획이 완전히 달라지는 변화예요.

정부는 유인책을 몇 개 붙였어요. 먼저 공실 지원이에요. 계약이 정상적으로 끝난 뒤 다음 세입자가 들어오기 전까지 집이 비면, 사업을 계속 하겠다는 조건으로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 줘요. 세입자를 못 구해 두 달 비던 리스크를 공공이 받아주는 거예요.

4.35%, 집주인에게 충분한 숫자인가요? 🤔

여기가 이 제도의 승부처예요. 집주인이 참여하지 않으면 세입자가 고를 물건이 없으니까요.

보도된 수치를 보면 숫자가 아슬아슬해요. 서울 아파트 전월세전환율은 4.4%, 빌라는 4.7% 수준이에요. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율이에요. 쉽게 말해 집주인이 시장에서 월세로 받던 수익률이에요.

약정 수익률 4.35%는 그 둘보다 낮아요. 시장에서 월세로 돌리는 게 더 남는다는 뜻이에요. 보증금까지 묶이는 조건을 얹으면 체감 차이는 더 벌어져요.

국토교통부 설문 결과는 더 조심스럽게 읽어야 해요. 수익률을 4.85%로 가정했을 때도 참여하겠다고 답한 집주인이 약 20%였어요. 5명 중 1명이에요. 실제 공고 수익률은 그 가정보다 0.5%포인트 낮게 나왔어요.

이 수익률은 고정값이 아니에요. 반기마다 새 모집공고를 낼 때 시장금리를 반영해 다시 정해요. 이미 계약을 맺은 집은 계약 기간과 갱신 기간 동안 처음 약정한 수익률을 그대로 유지해요. 집주인 입장에서는 "지금 들어갈까, 다음 공고를 볼까"가 실제 선택지가 되는 구조예요.

우리 집도 들어갈 수 있나요? ✅

조건은 생각보다 느슨해요. 소득도 자산도 안 봐요.

선순위 부채비율이라는 말이 걸리실 거예요. 집을 담보로 먼저 잡혀 있는 빚이 집값에서 차지하는 비율이에요. 집값 10억 원에 담보대출이 8억 원이면 80%예요. 이 선을 넘으면 참여가 막혀요. 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자 돈이 남지 않는 구조를 걸러내는 장치예요.

마지막 줄이 현실에서 가장 큰 벽이에요. 지금 세입자가 사는 집은 그 보증금을 먼저 다 돌려준 뒤에야 참여할 수 있어요. 보증금을 돌려줄 현금이 있는 집주인이어야 한다는 뜻이에요. 그런 집주인은 애초에 보증금 반환 걱정이 적은 쪽이죠. 제도가 가장 필요한 집이 가장 늦게 들어오는 역설이 생길 수 있어요.

세입자가 내는 돈은 어떻게 바뀌나요? 📉

세입자가 맡기는 돈을 예치금이라고 불러요. 한 번에 다 내지 않아요. 계약할 때 10%를 계약금으로 내요. 나머지 90%는 입주할 때 HUG 전용 계좌에 넣어요.

형태는 두 가지예요. 예치금을 100% 채우고 월세를 0원으로 하는 전세형, 그리고 예치금을 조금 낮추고 월세를 따로 내는 보증부월세형이 있어요. 보증부월세형은 보증금과 월세를 지역·유형별 전월세전환율로 환산해, 그 금액이 전세 시세 안에 들어오는지 검증해요.

목돈이 없는 세입자를 위한 장치도 있어요. 예치금에 쓸 수 있는 전용 전세대출이 HUG·한국주택금융공사(HF) 보증을 붙여 나와요. 소득과 자산 요건을 맞추면 버팀목 전세자금대출도 쓸 수 있게 연내 절차를 마칠 예정이에요. 다만 전용 대출의 금리와 한도는 이번 공고에 담기지 않았어요. 이 숫자가 나오기 전에는 월세와 어느 쪽이 싼지 확정해 말할 수 없어요.

계산 감각만 잡아 볼게요. 예치금 2억 원을 대출로 채우고 금리가 연 3%라고 가정하면 월 이자는 50만 원이에요. 같은 집을 월세 72만 원에 살던 세입자라면 월 22만 원이 줄어드는 셈이에요. 1년이면 264만 원, 작은 냉장고 몇 대값이에요. 금리가 4%로 오르면 월 66만 원이 되어 차이는 6만 원으로 좁혀져요. 대출 금리 숫자 하나에 이 제도의 매력이 걸려 있어요.

세입자에게 붙는 보호 장치도 챙겨볼 만해요. 집주인과 맺는 계약에는 주택임대차보호법이 그대로 적용돼요. 계약갱신청구권, 대항력, 임대료 증액 5% 제한이 다 살아 있어요. 보증금을 HUG가 들고 있으니 전세보증금반환보증에 따로 가입할 필요도 없어요. 보증료가 사라지는 거예요.

일정은 어떻게 흘러가나요? 📅

눈여겨볼 건 일정이 한 번 밀렸다는 점이에요. 9월에 나온 설명으로는 10월에 신청을 받아 12월부터 순차 입주였어요. 실제로는 11월 4일 공고, 2027년 1월 입주로 한 달가량 늦어졌어요.

제도 초기에 일정이 밀리는 건 흔한 일이에요. 다만 전세 만기가 올해 12월이나 내년 1월인 세입자라면 이 사업을 기다려 이사 계획을 세우기는 어려워요. 집주인 신청과 심사, 3자 계약을 거치는 시간이 필요하니까요.

집주인과 세입자, 반응이 갈려요 💬

부동산 커뮤니티 반응은 입장에 따라 선명하게 갈려요.

임대인 쪽 반응은 차가워요. 보증금이 신탁 계좌에 묶이면 자금 운용에 차질이 생긴다는 지적이 가장 많았어요. 한 보도는 강제성 없는 자율 참여 방식이어서 실질적인 유인이 없으면 참여율이 낮을 것이라는 분석을 전했어요. 세금 감면이 법 개정을 전제로 한다는 점도 "확정되면 보겠다"는 반응을 낳고 있어요.

세입자 쪽은 반대예요. 전세사기 최소보장제처럼 사고가 난 뒤 메워주는 제도와 달리, 이건 사고가 일어날 구조 자체를 없애는 방식이에요. 보증금이 집주인 통장에 들어가지 않으니 집주인이 돈을 어디에 썼는지 걱정할 필요가 없어요.

문제는 두 반응이 만나는 지점이에요. 세입자 수요는 있는데 공급이 없는 상태가 될 수 있어요. 5명 중 1명이라는 참여 의향 수치가 그 신호예요.

"전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정없는 월세를 제공하는 새로운 선택지"

"제도도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고"

국토교통부 김이탁 1차관

지금 뭘 해두면 좋을까요? 📈

세입자라면 할 수 있는 일이 세 가지예요.

첫째, HUG 누리집에 물건이 올라오는지 확인하는 습관을 들이는 거예요. 집주인이 원하면 자기 집을 등재해 세입자를 모집할 수 있어요. 초기에는 물건이 적을 가능성이 커서, 먼저 본 사람이 고를 폭이 넓어요.

둘째, 전세 만기가 다가오는 집이라면 집주인에게 제도를 알려보는 것이에요. 연체와 공실 걱정 없이 월 수익을 받는 구조라는 점, 공실이 나도 두 달 치는 HUG가 준다는 점이 설명 포인트예요. 다만 세금 감면은 아직 법이 없다는 사실을 함께 전해야 해요.

셋째, 전용 전세대출 금리가 발표되는지 지켜보는 것이에요. 이 숫자가 나와야 월세와 비교해 어느 쪽이 유리한지 계산이 끝나요.

전세 제도는 집주인이 세입자 돈을 무이자로 빌려 쓰는 구조로 굴러왔어요. 그 돈을 공공이 들고 있겠다는 건 전세의 작동 원리를 바꾸겠다는 선언이에요. 선언은 11월 4일 나왔어요. 실제로 바뀌는지는 집주인들이 안심전세포털에 몇 명 들어오는지로 판가름나요. 첫 입주가 시작되는 2027년 1월, 그 숫자를 다시 확인해 볼게요.