신규택지 6곳 발표, 서울엔 한 채도 없는 이유

수도권에 공공주택 7만6700가구가 더 생겨요. 10월 29일 국토교통부가 김포·구리·하남·의정부·고양 여섯 곳을 신규 공공택지 후보지로 발표했거든요. 그런데 여섯 곳 모두 경기도예요. 서울은 한 곳도 없어요. 홍지선 국토교통부 장관은 땅이 없어서가 아니라 협의가 끝난 곳부터 먼저 내놓은 것이라고 설명했어요. 서울시와는 아직 실무협의 중이라고 해요.

여섯 곳이 어디냐면요 📍

이름이 낯선 지구가 많아요. 한 번에 보면 이렇습니다.

가장 큰 곳은 김포아라지구예요. 고촌읍 일대 365만㎡에 3만7000가구가 들어서요. 여의도 면적(2.9㎢)의 1.3배쯤 되는 땅이에요. 정부는 옆에 있는 한강시네폴리스 산업단지, 고촌물류단지와 묶어서 일자리까지 갖춘 자족 생활권으로 만들겠다고 했어요.

고양대곡은 셈법이 조금 달라요. 이미 잡혀 있던 9400가구에 남쪽 부지 4000가구를 더해 하나의 지구로 묶어서 1만3400가구로 공급해요. 의정부다락원에는 미군이 쓰던 캠프잭슨 반환부지가 들어가 있는데, 토양 오염 정화가 지난해 끝나서 바로 개발에 들어갈 수 있는 상태예요.

8월에 발표했던 서울 강서(1000가구), 남양주도심(2만1700가구), 광주역세권2(4500가구)를 더하면 8·13 대책으로 잡은 수도권 신규택지는 모두 10만3900가구가 돼요. 8월에 "7만3000가구 이상을 더 찾겠다"고 했는데 그보다 많이 나온 셈이에요.

왜 또 택지냐면요 🗂️

이번 발표는 갑자기 나온 게 아니에요. 출발점은 8월 13일에 나온 '주택 신속 공급 대책'이에요. 정부는 그때 수도권에 신규택지를 더 찾겠다고 하면서, 후보지를 고르는 동안 서울 전역과 인접 그린벨트를 토지거래허가구역으로 묶었어요. 땅값부터 뛰는 걸 막으려는 조치였죠.

그러니까 8월에는 "찾아보겠다"였고, 10월 29일 발표는 "여기로 정했다"예요. 8월에 약속한 7만3000가구보다 많은 7만6700가구가 나왔으니 숫자로는 약속을 지킨 셈이에요.

정부가 그린벨트를 다시 꺼낸 이유는 단순해요. 서울 안에 당장 집을 지을 큰 땅이 없어요. 재건축과 재개발은 조합 동의와 분담금 협상에만 몇 년이 걸리고, 공공 유휴부지는 조각조각 흩어져 있어요. 한 번에 1만 가구씩 찍어낼 수 있는 땅은 결국 도시 바깥 경계선에 남아 있다는 이야기예요.

문제는 속도예요. 3기 신도시는 2018년에 처음 발표했는데 8년이 지난 지금도 본청약이 돌아가고 있어요. 발표와 입주 사이가 너무 멀다는 비판이 쌓였고, 그래서 이번에는 절차 단축이 대책의 핵심으로 들어왔어요. 뒤에 나오는 '37개월'이라는 숫자가 그 답변이에요.

서울엔 왜 한 채도 없을까 🤔

여섯 곳이 전부 경기도라는 점은 그냥 넘길 대목이 아니에요. 집값 압력이 가장 센 곳은 서울인데, 새로 짓는 곳은 서울 밖이니까요.

홍 장관의 설명은 이랬어요. 지방정부와 협의가 끝난 후보지부터 먼저 발표했고, 서울시와는 단기간에 같이 할 수 있는 부분을 두고 실무협의를 하고 있다는 거예요. 서울시의 답을 기다리는 중이라고도 했어요.

"서울에 이번 공급이 없는 것은 용산공원 사안과 상관이 없다. 용산 미군 반환기지 개발은 입법화와 공론화가 필요하기 때문에 시간이 필요한 사안은 논외로 했다." (홍지선 국토교통부 장관, 10월 29일 브리핑)

시장에서 거론되던 용산 미군기지 반환부지나 탄천 물재생센터 같은 카드는 이번에 빠졌어요. 법을 고치고 여론을 모으는 데 시간이 걸린다는 이유예요. 그래서 정부가 택한 방식은 서울 안이 아니라 서울 경계 바로 바깥이에요. 여섯 곳이 모두 경계에서 5km 안에 몰린 것도 그 때문이고요.

그럼 서울 밖에 지어도 서울 집값이 잡힐까요. 정부의 계산은 "서울에 살고 싶은 수요를 서울 가까이에서 받아내자"예요. 경계에서 5km면 차로 10~20분 거리라, 서울 전세를 알아보던 사람이 대안으로 고려할 만한 거리라는 판단이죠. 다만 그 가정이 성립하려면 조건이 하나 붙어요. 출퇴근이 실제로 되어야 해요. 뒤에서 볼 김포 이야기가 바로 이 조건에 걸린 대목이고요.

여기서 쓰이는 땅이 그린벨트(개발제한구역)예요. 정부는 여섯 곳을 "환경 보전 가치가 낮은 훼손지"라고 설명했어요. 이미 난개발이 진행됐거나 그럴 우려가 있는 곳이라 차라리 계획적으로 개발하는 게 낫다는 논리예요. 보전 가치가 높은 1·2등급지 비중은 지구마다 달라서 20%쯤 되는 곳도 있고 1%가 안 되는 곳도 있어요.

11월 3일, 토허구역이 풀려요

이번 발표에서 당장 체감되는 건 택지보다 이쪽이에요. 8·13 대책 때 서울 전역과 수도권 인접 그린벨트에 걸었던 토지거래허가구역이 11월 3일께 풀려요.

토지거래허가구역은 일정 면적 넘는 땅을 사고팔 때 지자체 허가를 받아야 하는 규제예요. 허가를 받으면 직접 쓰겠다는 약속을 지켜야 해서 사실상 투자 목적 매수가 막혀요. 8월에 정부가 신규택지 후보지를 고르는 동안 미리 땅을 사두는 걸 막으려고 넓게 묶어뒀던 거예요.

후보지가 확정됐으니 나머지는 풀어준다는 게 이번 조치예요. 다만 전부는 아니에요.

송파구도 일부는 계속 묶여 있어요. 하남감일2지구가 송파구와 바로 붙어 있어서 사업 영향권으로 봤거든요.

"하남감일2가 송파구와 바로 연접해 있어 사업 영향권인 송파구 일부는 남고 나머지는 해제된다고 보면 된다." (정우진 국토교통부 주택공급추진본부장)

절차는 이래요. 10월 29일 중앙도시계획위원회 의결 → 공고 → 공고 후 5일 경과 → 효력 발생. 그래서 11월 3일 무렵부터 효력이 생길 것으로 정부는 보고 있어요. 서울 안에서 토지를 거래할 계획이 있었다면 이 날짜를 확인해 두면 좋아요. 아파트에 걸린 허가구역은 압구정·여의도·목동·성수 토허구역 재지정 때 정리한 규칙을 그대로 따라요. 이번 해제와는 별개예요.

내 땅이나 우리 동네가 어디에 속하는지는 공고로 확인하는 게 정확해요. 허가구역 지정과 해제는 지도와 지번 단위로 공고되거든요.

그래서 언제 들어갈 수 있나요 🏠

가장 많이 나오는 질문이에요. 답부터 말하면 빠르면 2033년이에요.

정부가 쓰겠다는 무기는 '공공택지 최단기 착공모델'이에요. 지구지정부터 착공까지 보통 68개월이 걸리는데 이걸 37개월까지 줄이겠다는 거예요. 5년 8개월짜리 절차를 3년 1개월로 압축하겠다는 뜻이에요. 인허가와 보상, 부지 조성을 동시에 돌리고 기관 간 협의도 빨리 끝내는 방식이고요.

다만 정부도 7만6700가구 전부를 2030년까지 착공한다고는 하지 않았어요. 정우진 본부장은 2030년까지 착공할 물량이 얼마인지는 아직 구체적으로 말하기 어렵다고 했어요. 2033년 입주도 "2030년에 착공한 물량을, 공사 기간 3년으로 잡았을 때"라는 조건이 붙어요.

분양과 임대를 어떤 비율로 나눌지, 3기 신도시처럼 사전청약을 받을지도 아직 정해지지 않았어요. 지구계획이 나와야 알 수 있어요. 이미 본청약 단계에 들어간 3기 신도시 분양 일정과는 시간표가 완전히 다른 셈이에요.

김포는 왜 반기지 않을까 🚇

발표 당일 지역 반응은 갈렸어요. 구리시는 환영했고, 김포시와 고양시는 난색을 보였어요. 가장 큰 물량을 받은 김포에서 가장 큰 반발이 나왔다는 게 눈에 띄는 대목이에요.

이유는 하나로 모여요. 교통이에요. 김포골드라인 혼잡은 이미 유명하고, 고촌에 3만7000가구가 더 들어오면 출퇴근길이 어떻게 되겠냐는 걱정이죠. 지역 부동산 커뮤니티에도 "도로가 이미 막히는데 집부터 늘리면 지하철 타기가 더 어려워진다", "입주 전에 교통부터 깔아야 한다"는 글이 이어졌어요.

이기형 김포시장은 교통개선대책과 지방세원 대책 없이 추진되는 공공주택지구 추가 지정에 반대한다는 입장을 냈어요. 김포시와 지역 정치권은 5호선·9호선 연장 부담금 반영, 향산대교·양촌대교 신설, 자족기능 확보, 원주민 보상을 요구했고요.

정부도 교통난을 인정했어요. 홍 장관은 김포 전역의 교통난이 심각하다고 말하면서, 5호선 연장은 예비타당성조사를 통과했고 경기도가 기본계획 수립에 들어갈 준비를 하고 있다고 했어요. 문제는 시간이에요. 5호선 김포 연장은 2031년 착공이 예정돼 있어서, 2033년 입주와 개통 시점이 맞물릴지가 불투명해요. 입주는 시작됐는데 지하철은 공사 중인 상황이 생길 수 있다는 뜻이에요.

내 지갑엔 무슨 뜻일까 💰

상황별로 나눠 볼게요.

지금 전세나 월세로 살면서 내 집 마련을 고민하는 30대라면, 이번 발표로 당장 바뀌는 건 거의 없어요. 첫 삽이 2030년, 입주가 2033년이면 지금부터 7년이에요. 전세 계약을 세 번 반 더 돌려야 닿는 시간이죠. 당장의 전셋값이나 매매가를 이 발표가 눌러주지는 못해요.

반대로 후보지 주변에 이미 집이 있는 분은 체감이 빨라요. 택지가 지정되면 광역교통 대책과 자족시설 계획이 따라붙고, 그 기대가 주변 시세에 먼저 반영되는 경우가 많거든요. 구리시가 환영한 배경에도 이런 계산이 있어요.

토지를 들고 계신 분은 11월 3일이 중요해요. 허가구역에서 풀리면 그동안 막혀 있던 매매가 다시 가능해져요. 다만 내 땅이 신규택지 영향권에 들어가는지부터 확인해야 해요. 영향권이면 그대로 묶입니다.

전월세로 사는 분은 조금 다른 각도에서 봐야 해요. 택지 개발이 시작되면 보상과 이주가 먼저 일어나요. 원래 그 지역에 살던 가구가 움직이면서 주변 전월세 수요가 일시적으로 늘어나는 구간이 생겨요. 입주가 2033년인데 전셋값 압력은 그보다 훨씬 먼저 올 수 있다는 뜻이에요. 김포·하남·구리 생활권에서 전세 계약을 앞두고 있다면 지구지정 시점을 한 번 확인해 두면 좋아요.

청약을 준비한다면 지금 할 일은 하나예요. 지구지정 공고와 지구계획을 기다리는 거예요. 분양·임대 비율, 사전청약 여부, 소득·자산 기준이 거기서 정해져요. 지금 나온 숫자는 "몇 가구를 어디에"까지예요.

앞으로 지켜볼 것

세 가지로 좁혀 볼게요.

첫째, 서울 물량이 추가로 나오는가. 홍 장관은 서울시와 실무협의 중이고 답을 기다린다고 했어요. 서울 안에서 공급 카드가 나오느냐에 따라 이번 대책을 보는 눈이 달라져요.

둘째, 37개월이 실제로 지켜지는가. 68개월을 37개월로 줄이겠다는 건 서류상 계획이에요. 보상 협의가 길어지거나 문화재 조사가 걸리면 일정은 밀려요. 하남교산이 다른 3기 신도시보다 늦어진 것도 문화재 조사 때문이었어요.

셋째, 교통이 입주보다 먼저 오는가. 김포가 던진 질문이 사실 이번 대책 전체의 질문이에요. 서울 경계 5km 안에 짓는다는 건 서울로 출퇴근하는 사람을 받겠다는 뜻이니까요. 길이 없으면 7만6700가구는 공급이 아니라 정체가 돼요.

정부는 2030년 착공을 못 박았어요. 그 사이에 선거도 있고 시장 상황도 바뀌어요. 숫자가 발표되는 날과 삽을 뜨는 날 사이가 7년이라면, 지금 우리가 봐야 할 건 가구 수보다 일정표예요.