전월세 안심신탁 10월 신청, 월세가 이자로 바뀝니다

월세 74만 원을 내던 집이 있어요. 같은 집에 대출이자 53만 원만 내고 사는 방법이 10월에 열려요. 정부가 준비한 전월세 안심신탁 이야기예요.

집주인에게 매달 월세를 부치는 대신, 전세금을 공공기관에 맡기고 그 돈을 빌린 이자만 내는 구조예요. 국토교통부가 8월 20일 세부 방식을 공개했고, 모집공고가 9월 중에 나와요.

전월세 안심신탁, 대체 뭔가요? 🏦

한 문장으로 정리하면 이래요. 세입자는 전세로 살고, 집주인은 월세를 받는 제도예요.

말이 안 되는 것 같죠. 가운데에 공공기관이 하나 끼어들면 말이 돼요.

세입자가 전세금을 집주인이 아니라 공공 전월세안정화기구에 맡겨요. 기구는 그 돈을 굴려서 나온 수익을 집주인에게 매달 부쳐줘요. 집주인 입장에선 월세가 들어오는 거예요. 계약이 끝나면 기구가 세입자에게 전세금을 그대로 돌려줘요.

집주인과 세입자, 공공기구가 함께 계약서를 쓰는 3자 계약이에요. 실무는 주택도시보증공사(HUG)가 맡아요. 지난 7월 전세 안심신탁 가입을 의무가 아닌 자율로 하겠다는 방향이 잡혔는데, 이번에 그 세부 설계가 나온 거예요.

내 주거비는 얼마나 줄어드나요? 💰

국토교통부가 내놓은 계산 예시가 있어요. 서울의 3억 원짜리 연립·다세대주택, 전세금 2억 원 기준이에요.

지금은 보증금 1,000만 원에 월세 74만 원을 내는 집이에요. 안심신탁으로 바꾸면 세입자는 전세금 2억 원 중 1억 6,000만 원을 전세대출로 빌려요. 평균금리 3.97%를 적용하면 월 이자가 약 53만 원이에요.

월 20만 원 남짓, 1년이면 250만 원 안팎이 굳어요. 직장인 한 달 통신비와 교통비를 합친 정도가 매달 남는 셈이에요.

일반 전세와 견줘도 조금 낫습니다. 보통 전세는 보증금을 지키려고 전세금반환보증에 들어 연 34만 원가량 보증료를 내요. 안심신탁은 HUG가 전세금을 직접 갖고 있어 그 보증에 들 이유가 없어져요.

이 차이는 어디서 나올까요. 전월세전환율과 전세대출금리의 틈이에요. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율인데, 요즘 시장에선 5~6%대예요. 그런데 은행 전세대출금리는 3~4%대예요. 같은 2억 원인데 월세로 내면 6%, 이자로 내면 4%인 셈이라 그 차이가 세입자 주머니에 남아요.

집주인은 왜 이걸 받아들이나요? 🏠

세입자한테만 좋아서는 계약이 성사되지 않아요. 집주인이 함께 신청해야 하는 3자 계약이니까요.

같은 사례에서 집주인은 안정화기구로부터 매달 약 73만 원의 약정수익을 받아요. 전세금 2억 원 기준 연 4.35%예요. 원래 받던 월세 74만 원과 거의 같아요. 세입자 부담은 20만 원 줄었는데 집주인 수입은 그대로인 게 이 제도의 핵심이에요.

집주인 쪽에도 덤이 붙어요. 등록임대사업자라면 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제돼요. 연 0.23~0.27%인 보증료를 안 내도 되는 거예요. 월세가 밀릴 걱정도 사라져요. 기구가 매달 정해진 날에 부쳐주니까요.

가장 눈에 띄는 건 주택연금과 붙였을 때예요. 집주인이 지방으로 이주하면서 주택연금을 함께 신청하면 월 최대 47만 원가량이 더 들어와요. 약정수익 73만 원을 합치면 월 120만 원이에요.

누가 신청할 수 있나요? 🙋

문턱이 낮은 편이에요. 청년 정책이나 신혼부부 대출처럼 나이·소득으로 자르지 않아요.

지금 보증금에 월세가 붙은 보증부월세로 살고 있어도 참여할 수 있어요. 보증금과 월세를 전세금으로 환산했을 때 적정 전세가 안에 들어오면 돼요.

계약 기간도 따로 정해두지 않았어요. 전세 기간에 맞춰 예치 기간이 돌아가고, 갱신하면 그만큼 연장돼요. 2년 뒤에 다시 원점으로 돌아가는 구조가 아니라는 뜻이에요.

언제 어떻게 신청하나요? 📅

일정이 촘촘해요. 공고부터 입주까지 넉 달 만에 끝나요.

여기에 LH 매입임대주택 500호도 시범으로 얹어요. 무주택 청년에게 먼저 공급해요. 시장에서 집주인을 못 구해도 공공물량으로 제도를 굴려보겠다는 뜻이에요. LH 청년 매입임대 신청 경쟁률을 보면 청년 물량은 늘 빠듯했는데, 500호가 어떤 조건으로 나올지가 관건이에요.

그런데 정말 굴러갈까요? 🤔

시장 반응은 생각보다 미지근해요. 문제는 세입자가 아니라 집주인이에요.

부동산R114 윤지해 랩장은 이렇게 짚었어요.

"연 4~5%가 전월세전환율과 비슷하다면 집주인은 안심신탁보다 직접 월세를 선택할 가능성이 크다."

집주인 입장에서 계산해보면 이유가 보여요. 직접 월세를 놓으면 보증금이라는 무이자 목돈이 손에 남아요. 안심신탁에 들어가면 수익률은 비슷한데 그 목돈이 사라져요. 굳이 바꿀 이유가 약한 거예요.

수익률을 계속 낼 수 있느냐는 의문도 있어요. 우리은행 함영진 랩장은 "원금 안정성과 유동성을 유지하면서 연 4~5% 수익을 지속적으로 내는 데는 현실적인 한계가 있다"고 봤어요. 세입자 전세금은 원금이 보장돼야 하는 돈인데, 그런 돈으로 연 4%대를 꾸준히 뽑는 게 쉽지 않다는 지적이에요.

세제 혜택도 아직 안갯속이에요. 정부는 관계부처와 협의를 마쳤다고 했지만 구체적인 감면 내용은 9월 공고에서야 확인할 수 있어요. 전문가들은 임대소득을 분리과세로 떼주는 정도의 유인이 있어야 집주인이 움직인다고 봐요.

부동산 커뮤니티 분위기도 갈려요. 세입자 쪽에선 "보증금을 HUG가 갖고 있다니 이거 하나만으로도 들어갈 만하다"는 반응이 많아요. 반대로 임대인 카페에선 "보증금을 그대로 뒀으면 진작 월세로 돌렸지"라는 냉소가 눈에 띄어요.

지금 뭘 해두면 좋을까요?

당장 신청할 수 있는 게 아니에요. 9월 공고를 기다리는 게 첫 단계예요.

그전에 해둘 건 있어요. 내가 전세대출을 얼마나 받을 수 있는지 미리 알아보세요. 이 제도의 이득은 전부 "월세보다 싼 대출이자"에서 나와요. 대출이 안 나오면 계산 자체가 성립하지 않아요. 주택기금 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 상품을 먼저 확인해보는 게 순서예요.

그다음은 집주인에게 말을 꺼내보는 일이에요. 세입자 혼자 신청해서 되는 제도가 아니니까요. 월세 밀릴 걱정이 사라지고 보증료도 아낀다는 점이 집주인을 설득할 지점이에요.

큰 그림에선 이 제도가 나온 배경이 분명해요. 월세 비중이 66.8%까지 올라 역대 최고를 찍었고, 전세는 빠르게 줄고 있어요. 전세가 사라지면서 세입자 주거비가 뛰는 흐름을 정부가 공적 기구로 막아보겠다는 시도예요.

김이탁 국토교통부 제1차관은 이렇게 말했어요.

"앞으로 전월세 안정화기구를 통해 임차인은 전세금 반환 위험을, 임대인은 월세 연체 부담을 내려놓고 임대차계약을 안심하고 맺을 수 있을 것"

취지는 분명하지만 성패는 집주인이 얼마나 들어오느냐에 달려 있어요. 9월 공고에 실릴 약정 수익률과 세제 혜택이 그 답을 갈라요. 공고가 나오면 조건을 다시 정리해 전해드릴게요.