압구정·여의도·목동·성수 토허구역 1년 재지정, 집 사려면 어떻게 해야 하나

토허구역, 또 1년 연장됐습니다

4월 2일, 서울시가 압구정·여의도·목동·성수 토지거래허가구역을 1년 더 연장했습니다.

새 지정 기간은 2026년 4월 27일부터 2027년 4월 26일까지입니다. 이 지역에서 아파트를 사려면 구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효입니다.

이 네 곳은 서울에서 가장 큰 재건축 사업이 진행 중인 곳입니다. 수주전 규모만 약 50조 원입니다. 연봉 5,000만 원 직장인 100만 명이 1년 동안 벌어야 모을 수 있는 돈입니다.

왜 또 연장했을까요? 강남3구와 용산을 규제하니까, 돈이 여의도·목동으로 흘러갔기 때문입니다. 양천구(목동)에서는 3월에만 신고가 거래가 106건 터졌습니다. 서울에서 강남구 다음으로 많은 숫자입니다.

"투기성 거래를 차단하고 실수요자 중심의 시장 안정을 유지하기 위한 조치" — 최진석 서울시 주택실장

토지거래허가구역, 대체 뭔가요?

토지거래허가구역(토허구역)은 투기가 우려되는 지역에서 부동산 거래를 구청이 직접 심사하는 제도입니다. 쉽게 말해 "집을 사도 되는 사람인지 정부가 확인하겠다"는 뜻입니다.

아파트 대지지분이 6㎡만 넘으면 대상입니다. 사실상 모든 아파트 매매가 허가 대상이라고 보면 됩니다.

허가를 받으려면 이런 조건을 충족해야 합니다

• 매도자와 매수자가 공동으로 구청에 신청합니다
• 구청이 15일 이내에 심사해서 허가증을 줍니다
• 허가 후 4개월 이내에 잔금을 치러야 합니다
• 잔금 당일 전입신고 필수입니다
• 이후 2년간 실거주 의무가 붙습니다

허가 없이 거래하면 어떻게 될까요? 계약이 무효가 됩니다. 거기에 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금까지 받을 수 있습니다. 실거주 의무를 어기고 몰래 세를 놓으면 취득가액의 10%까지 이행강제금이 매년 부과됩니다.

10억 원짜리 아파트라면 매년 최대 1억 원입니다. 월세 수입보다 벌금이 클 수 있습니다.

이번에 재지정된 4개 구역, 어디가 어떤 상황인가요?

합치면 약 4.6㎢입니다. 여의도 면적(2.9㎢)의 1.6배입니다.

압구정: 70층 스카이라인, 수주전이 뜨겁습니다

압구정은 지금 시공사 선정 한창입니다. 3구역은 5~6월 시공사 선정을 목표로 하고 있고, 4구역은 삼성물산이 도전장을 내밀었습니다. 예정 공사금액만 2조 1,154억 원입니다.

최고 70층 초고층 스카이라인이 계획되어 있습니다. 다만 2.6조 원 규모의 토지 소유권 분쟁이 잠복해 있어서 완전히 순탄하지만은 않습니다.

여의도: 대교아파트가 가장 빠릅니다

16개 재건축 추진 단지 중 7곳이 정비계획을 확정했습니다. 올 상반기까지 12개 단지로 늘리는 게 목표입니다.

대교아파트가 선두주자입니다. 통상 3년 걸리는 사업시행인가를 1년 8개월 만에 완료했습니다. 최고 59층 대단지로 다시 태어날 예정입니다.

목동: 4만7천 세대 미니신도시가 됩니다

14개 단지 전부 정비구역 지정이 끝났습니다. 6개 단지는 이미 시공사 선정에 들어갔습니다. 완료되면 4만7천 세대 미니신도시로 재탄생합니다.

성수: 시공사 선정 절차 진행 중

1~4지구 모두 건축심의 단계입니다. 1지구는 GS건설이 단독입찰했다가 재공고되는 등 아직 초기 단계입니다.

집 사려는 사람, 뭐가 달라지나요?

누가 살 수 있나요?

결론부터 말씀드리면, 무주택자만 현실적으로 매수 가능합니다.

1주택자는 "왜 이 지역으로 이사해야 하는지" 구청에 소명해야 합니다. 다주택자는 허가를 받는 게 사실상 불가능합니다.

대출도 막혀 있습니다

토허구역은 대부분 투기과열지구와 겹칩니다. 대출 조건이 매우 까다롭습니다.

• 무주택자: LTV(집값 대비 대출 가능 비율) 40~50%
• 1주택자: 추가 감축
• 다주택자: LTV 0%, 사실상 대출 불가
• 15억 원 초과 주택: 주택담보대출 자체가 제한적

압구정 현대아파트 시세가 30억 원이라고 가정해보겠습니다. 무주택자도 LTV 40% 적용 시 대출은 최대 12억 원입니다. 나머지 18억 원은 현금으로 마련해야 합니다. 연봉 5,000만 원 직장인이 36년간 한 푼도 안 써야 모을 수 있는 돈입니다.

쉽게 말해, 현금 부자가 아니면 진입이 어렵습니다.

매수 절차는 이렇습니다

1. 매물 확인 → 매도자와 가격 협의
2. 매도·매수자가 함께 구청에 허가 신청
3. 구청 심사 (최대 15일 소요)
4. 허가 후 4개월 이내 잔금 완료
5. 잔금 당일 전입신고
6. 2년간 실거주

일반 아파트 매매보다 약 2~3주 더 걸립니다. 급하게 이사해야 하는 분에게는 부담이 될 수 있습니다.

집 팔려는 사람, 더 큰 문제입니다

매도자 입장에서는 상황이 더 복잡합니다. 핵심은 "살 수 있는 사람이 줄었다"는 것입니다.

다주택자에게는 팔 수 없습니다. 투자 목적 매수자도 진입이 사실상 불가능합니다. 매수자 풀이 무주택 실수요자로 좁혀졌습니다.

허가 절차에 2~3주가 걸리기 때문에 급매 처분도 어렵습니다. "이번 주 안에 팔아야 한다"는 상황에는 대응할 수 없는 구조입니다.

특히 다주택자라면 시간이 급합니다. 5월 9일에 양도세 중과가 시작되기 때문입니다.

다주택자 매도 타임라인

역산하면 4월 중순까지는 매수자를 확보해야 합니다. 남은 시간이 약 2주입니다.

규제 3중 포위: 4~5월이 고비입니다

지금 서울 부동산 시장에는 세 가지 규제가 겹겹이 쌓이고 있습니다. 따로 떼어놓으면 각각의 규제이지만, 합쳐지면 "팔아야 하는데 살 사람이 없다"는 구조가 만들어집니다.

규제 일정 한눈에 보기

세 가지가 맞물리면 이런 일이 벌어집니다

첫째, 대출만기 금지(4/17)가 다주택자를 압박합니다. "대출 갚아라, 아니면 집 팔아라." 수도권 다주택자 약 1만2천 가구에게 올해 안에 2조7천억 원을 갚으라는 통보입니다.

둘째, 양도세 중과(5/9)가 시한을 정합니다. 5월 9일까지 안 팔면 2주택자는 양도세에 20%p가 추가됩니다. 3주택 이상은 30%p입니다. 1억 원 차익이 있다면 세금이 2,000~3,000만 원 더 나옵니다.

셋째, 토허구역이 살 수 있는 사람을 제한합니다. 무주택 실수요자만 매수 가능합니다. 매수자 풀이 확 줄어듭니다.

결과는 뭘까요? 다주택자는 팔아야 합니다. 그런데 살 수 있는 사람이 적습니다. 단기 급매가 나올 수 있지만, 거래 자체가 성사되기 어려운 구조입니다.

정부의 보완책도 있습니다

정부도 매물이 완전히 잠기는 걸 원하지는 않습니다. 그래서 보완책을 마련했습니다.

• 세입자가 사는 집: 무주택자가 매수하면 실거주 의무를 최대 2년 유예합니다. 임대차 계약이 끝날 때까지 기다릴 수 있습니다.
• 5월 9일 전 계약 체결: 잔금을 4~6개월 유예받을 수 있습니다.
• 등록임대사업자: 의무임대기간 종료까지 대출 만기연장이 허용됩니다.

세입자 유예 조건은 매수자가 무주택자여야 합니다. 또한 2026년 2월 12일 이전에 체결되었거나 계약갱신청구권으로 연장된 임대차 계약만 해당됩니다.

풍선효과, 이미 시작됐습니다

규제의 부작용은 이미 눈에 보입니다. 강남3구+용산을 토허구역으로 묶으니, 돈이 규제 밖으로 빠져나갔습니다.

양천구(목동)가 대표적입니다. 3월 신고가 거래 106건은 강남구(218건) 다음으로 서울에서 가장 많았습니다. 영등포구와 관악구도 상승폭이 커지고 있습니다.

3월 5주차 서울 아파트 가격은 0.11% 상승했습니다. 송파구는 한 주 만에 0.28% 반등했습니다. 규제에도 불구하고 오름세가 이어지고 있습니다.

이번에 압·여·목·성까지 토허구역으로 재지정되면, 다음 풍선효과는 어디로 갈까요? 마포구, 성동구(성수 외 지역) 등 비규제 지역이 후보로 거론됩니다.

커뮤니티에서는 뭐라고 하나요?

전문가 의견

"풍선효과가 뚜렷하게 나타나고 있다. 토허구역 연장은 당연한 결정이다." — 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

"거래를 최대한 불편하게 만들어 가격 상승 속도를 억제하려는 조치이나, 가격이 크게 잡힐지는 의문이다." — 장소희 신한투자증권 수석

전문가들도 의견이 갈립니다. 규제가 "투기 억제"에는 효과적이지만, "가격 안정"까지 이어질지는 불확실하다는 겁니다.

재건축 조합원 반응

조합원들은 비교적 담담합니다. 토허구역 재지정은 재건축 사업 자체에는 직접 영향이 없기 때문입니다. 조합원 지분 거래가 제한되지만, 장기 보유 조합원들은 "어차피 사업 완료까지 팔 계획 없다"는 입장이 다수입니다.

매수 대기자 반응

무주택 실수요자들은 복잡한 심경입니다. 허가만 받으면 매수 가능하지만, 2년 실거주 의무에 현금 비중 부담이 만만치 않습니다. 투자 목적 매수자들은 사실상 진입이 막혀 비규제 지역으로 눈을 돌리고 있습니다.

앞으로 어떻게 될까요?

단기 (4~6월): 급매와 거래절벽이 동시에 옵니다

양도세 중과와 대출만기 금지로 다주택자 급매가 나올 수 있습니다. 하지만 토허구역 규제로 매수자가 제한되어 거래량은 극히 저조할 전망입니다. 팔 사람은 있는데 살 사람이 적은 구조입니다.

중기 (2026년 하반기): 재건축 기대감이 가격을 받칩니다

재건축 시공사 선정이 본격화됩니다. 압구정 3·4·5구역, 여의도 대교아파트, 목동 6개 단지가 앞다투어 시공사를 뽑습니다. 50조 원 수주전이 펼쳐지면서 사업 기대감이 가격 하락을 막는 버팀목이 됩니다.

장기 (2027년~): 토허구역 해제 여부가 변수입니다

재건축 사업이 이주·철거·착공 단계에 들어가면 시장 분위기가 달라질 수 있습니다. 2027년 4월 토허구역 지정이 만료되는데, 해제 여부가 가장 큰 변수입니다.

비규제 지역으로의 풍선효과도 계속 주시해야 합니다. 마포, 성동 등으로 매수세가 이동하면 추가 규제가 나올 가능성이 있습니다.

지금 우리가 기억해야 할 것

토허구역 재지정의 핵심은 단순합니다. "투기는 막고, 실수요자는 허용하겠다"는 정부의 의지입니다.

하지만 현실은 복잡합니다. 무주택 실수요자에게도 현금 문턱이 높고, 다주택자에게는 매도 시한이 다가오고 있습니다. 규제 3중 포위 속에서 4~5월이 올해 서울 부동산의 가장 중요한 분기점이 될 전망입니다.

내 집 마련을 준비하는 30대 직장인이라면, 토허구역 내 매물이 급매로 나올 때를 주시해보세요. 다만 2년 실거주 의무와 대출 한도를 반드시 먼저 확인해야 합니다.

다주택자라면 4월 중순까지가 골든타임입니다. 양도세 중과 전 매도를 고려한다면, 지금 바로 움직여야 합니다.