서울 아파트 매매, 전세 거래 4년 만에 추월, 전세 못 구해 집 산다

전세 만기가 다가오는데 같은 값에 갈 전세가 안 보여요. 올려달라는 전세금은 수천만 원, 그럴 바엔 대출 좀 더 받아 집을 사자. 2026년 5월, 이 선택을 한 사람이 전세를 구한 사람보다 많아졌어요.

한국부동산원 집계로 5월 서울 아파트 매매 거래량은 8,691건으로, 전세 거래량(8,324건)을 앞질렀어요. 월간 매매가 전세를 넘어선 건 부동산 과열기였던 2020년 6월 이후 무려 4년 만이에요. "전세 못 구해 집 산다"는 말이 통계로 확인된 셈이에요.

이 글 다 읽으면 답할 수 있어요 💬

• 매매가 전세를 앞질렀다는 게 정확히 무슨 뜻이야?
• 전세 매물은 왜 이렇게 사라졌지?
• 지금 전세 대신 집 사는 게 맞는 선택일까?
• 하반기 전셋값·집값은 어디로 갈까?

무슨 일이 있었나요? 🔍

핵심부터요. 전세 시장이 막히자 사람들이 매매로 방향을 틀었어요. 5월 한 달 서울 아파트에서 집을 산 건수가 전세 계약 건수를 넘어섰어요. 4년 만의 역전이에요.

숫자로 보면 더 뚜렷해요. 올해 1월부터 5월까지 서울 아파트 전셋값은 누적 5.10% 올랐어요. 같은 기간 매매값 상승률(5.11%)과 거의 차이가 없어요. 전세금이 집값만큼 빠르게 오르니, 세입자 입장에선 "전세나 매매나"가 된 거예요.

여기에 전세의 자리를 월세가 빠르게 차지하고 있어요. 올해 1~5월 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중은 51.3%였어요. 1년 전(44.0%)보다 7.3%포인트 뛰었어요. 전세로 살던 사람이 원하든 원치 않든 월세로 밀려나는 흐름이에요. 이 큰 그림은 월세 비중이 역대 최고를 찍은 전세 시대의 종말에서 이미 짚었어요.

이 흐름은 하루아침에 생긴 게 아니에요. 몇 해 전만 해도 전세는 "목돈 넣고 이자 없이 사는" 서민의 사다리였어요. 그런데 계약갱신청구권으로 매물이 잠기고, 집주인은 전세를 월세로 돌리기 시작했어요. 전세가 귀해지자 값이 뛰고, 세입자는 더 비싼 월세와 매매 사이에 끼이게 된 거예요. 5월의 매매·전세 역전은 그 압력이 임계점을 넘은 신호예요.

전세 매물은 왜 사라졌나요? 🏢

가장 큰 원인은 매물 자체가 줄어든 거예요. 서울 아파트 전세 매물은 올해 초 2만 3,060건에서 2만 406건으로 11.6% 급감했어요. 열 집 중 한 집꼴로 시장에서 사라진 셈이에요.

왜 줄었을까요? 세 가지가 겹쳤어요.

매물이 줄면 값은 오르죠. 6월 마지막 주 서울 전셋값 상승률을 보면 성북구(0.48%), 도봉구(0.47%), 성동구(0.46%), 노원구(0.42%), 강동구(0.42%), 송파구(0.39%) 순이었어요. 강남권만이 아니라 중저가 지역까지 골고루 올랐다는 게 포인트예요. 이 매물 절벽은 전세 갱신계약이 절반을 넘긴 상황과 같은 뿌리예요.

그래서 누가 집을 샀나요? 🙋

전세에서 매매로 갈아탄 사람들은 비싼 집이 아니라 중저가 집을 샀어요. 이게 이번 흐름의 성격을 잘 보여줘요.

자치구로 보면 노원구(1,206건), 구로구(842건), 강서구(756건)에 거래가 몰렸어요. 모두 서울에서 상대적으로 값이 무난한 지역이에요. 전세금에 대출을 얹어 닿을 수 있는 집을 산 거예요.

시장 온도도 올라갔어요. KB부동산 매수우위지수는 5월 77.90으로 두 달 연속 올랐어요. 이 지수는 집을 사려는 사람과 팔려는 사람의 균형을 보여줘요. 100을 넘으면 사려는 쪽이 우세하다는 뜻인데, 아직 100 아래지만 방향은 매수 쪽으로 기울고 있어요.

나는 어떻게 해야 하나요? 💰

전세 만기를 앞둔 우리 같은 월급쟁이 입장에서 정리해볼게요. 지금은 "전세 유지 → 월세 전환 → 매매"의 갈림길이에요.

"월세 낼 바엔 이자"가 진짜 맞는지, 숫자로 한번 놓아볼게요. 보증금 1억 원에 월세 150만 원짜리 아파트에 산다고 해봐요. 1년이면 월세로만 1,800만 원이 나가요. 같은 집을 사려고 5억 원을 연 4.5%로 빌리면 월이자는 약 187만 원이에요. 이자가 월세보다 더 나가는 경우도 많다는 뜻이에요. 여기에 취득세와 관리비, 재산세까지 더하면 차이는 더 벌어져요. 그래도 사는 쪽을 택하는 건, 집값이 오르면 그 상승분이 내 것이 되기 때문이에요. 반대로 집값이 내리면 그 손실도 온전히 내 몫이에요. 월세는 소비, 이자는 자산에 딸린 비용이라는 점을 기억하고 계산해야 해요.

한 가지는 분명해요. "남들이 사니까 나도"는 위험해요. 지금 매수 전환은 전세가 안 구해져서 떠밀린 성격이 강해요. 전세금 올려줄 돈에 무리한 대출을 더해 집을 사면, 금리나 집값이 흔들릴 때 부담이 커져요. 매수 전 대출 한도부터 챙기고 싶다면 올해 달라진 대출 규제 총정리를 먼저 읽어두면 좋아요.

커뮤니티 반응은 어때요? 💬

부동산 커뮤니티와 세입자들 사이에선 체념과 조바심이 섞여 있어요.

"전세 알아보다 매물이 없어서 결국 집 보러 다녀요. 2년 전엔 상상도 못 했는데."

"월세로 100만 원 넘게 나가느니 그 돈으로 이자 내는 게 낫다는 생각이 들더라고요."

반대로 신중론도 많아요. "전세가 없어서 떠밀리듯 사는 건데, 이게 진짜 상승장 초입인지는 모르겠다"는 반응이에요. 강남권 대단지 입주가 몰리는 하반기에 전셋값이 잠깐 숨 고르기를 할 수 있다는 기대도 있어요. 실제로 하반기 서울 아파트 입주 물량은 정비사업 완료 단지가 가세하며 상반기의 두 배 가까이로 늘어날 전망이에요.

하반기 전망은요? 🔭

전문가들은 전세와 월세 모두 강세가 이어질 거란 쪽이 우세해요. 이유는 앞서 본 매물 부족이 단기간에 풀리기 어렵기 때문이에요.

핵심 변수는 세 가지예요. 첫째, 7월 세제 개편. 양도세 장기보유특별공제 축소나 종부세 조정이 거론돼요. 매물이 더 잠기면 전세난이 심해질 수 있어요. 둘째, 공급. 서울 하반기 입주가 늘면 전셋값에 숨통이 트여요. 셋째, 금리. 한국은행은 7월 16일 금융통화위원회를 열어요. 기준금리(연 2.50%) 방향이 대출 이자와 매수 심리를 좌우해요.

정리하면, 이번 역전은 전세난이 만든 매수 전환이에요. 집값이 뜨거워서라기보다, 전세가 사라져서 생긴 흐름이에요. 그래서 지금은 남을 따라 뛰어들 때가 아니라, 내 전세 만기와 대출 한도, 7월 정책 발표를 나란히 놓고 계산해볼 때예요. 숫자로 따져보고 움직여도 늦지 않아요.