공시가격 확정 D-3, 종부세·건보료·재산세 연쇄 인상이 시작됩니다

4월 6일, 놓치면 1년을 기다려야 합니다

공시가격 의견제출 마감이 3일 앞으로 다가왔습니다. 올해 서울 아파트 공시가격이 평균 18.67% 급등하면서, 세금과 건보료가 줄줄이 오를 판입니다. 종부세 대상 가구가 31만8천에서 48만7천으로 53% 급증했습니다. 1년 새 17만 가구가 새로 종부세를 내게 된 거죠.

공시가격이 오르면 뭐가 달라지냐고요? 재산세, 종부세는 물론이고 건강보험료, 기초연금 수급 자격까지 총 67개 행정제도에 연쇄적으로 영향을 미칩니다. 쉽게 말해 공시가격은 "내가 내는 거의 모든 부담금"의 출발점입니다.

지금 의견제출을 하지 않으면 다음 기회는 1년 뒤입니다. 오늘 글에서는 "내 세금이 구체적으로 얼마나 오르는지", 그리고 "4월 6일까지 당장 할 수 있는 것"을 정리해보겠습니다.

현실화율은 동결인데, 왜 공시가격이 폭등했을까요?

정부는 공시가격 현실화율을 69%로 4년 연속 동결했습니다. 현실화율이란 실제 시세 대비 공시가격의 비율입니다. 시세가 10억 원인 아파트라면 공시가격을 약 6억9천만 원으로 잡는 구조죠.

그런데 현실화율을 안 올렸는데도 공시가격이 뛰었습니다. 이유는 간단합니다. 시세 자체가 올랐기 때문입니다.

2025년 서울 아파트 시세가 8.98% 급등했습니다. 2013년 이후 최고치입니다. 이 시세 상승분이 공시가격에 그대로 반영되면서, 서울 공시가격이 18.67% 뛰었습니다. 전국 평균(9.16%)의 두 배가 넘는 수치입니다.

여기서 한 가지 더 무서운 구조가 있습니다. 고가 주택일수록 상승폭이 큽니다. 30억 원 초과 아파트는 28.59%, 15억~30억 원은 26.63% 올랐습니다. 반면 3억 원 이하는 0.5%에 그쳤습니다.

쉽게 말해, 비싼 집일수록 세금이 훨씬 더 많이 오르는 구조입니다. 게다가 세금은 누진세율이 적용되니까, 공시가격이 3.3% 오르면 보유세는 5.6% 뛰는 비선형 구조입니다. 공시가격 상승의 체감 타격은 숫자보다 더 큽니다.

종부세 대상 53% 급증, 우리 집도 해당될까요?

17만 가구가 새로 종부세를 냅니다

종합부동산세(종부세)는 공시가격 12억 원을 넘는 주택에 부과되는 세금입니다. 1세대 1주택자 기준, 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다.

올해 종부세 대상이 31만8천 가구에서 48만7천 가구로 53.3% 급증했습니다. 전체 공동주택 중 비율로 보면 2.04%에서 3.07%로 올랐습니다. 숫자는 작아 보이지만, 이 중 85%(41만5천 가구)가 서울에 집중되어 있습니다.

서울만의 이야기가 아닙니다. 경기 과천시 아파트가 20.46%, 성남 분당이 19.10% 상승하면서 수도권으로도 종부세 대상이 빠르게 확산되고 있습니다.

가격대별로 보유세가 얼마나 오르나요?

가장 궁금한 부분이죠. 1세대 1주택자 기준으로, 공시가격별 예상 보유세를 정리해봤습니다.

공시가격 15억 원 아파트 (종부세 신규 편입 구간)

• 재산세: 약 290~310만 원
• 종부세: 약 20~90만 원 (세액공제 적용에 따라 차이)
• 합계: 약 320~400만 원
• 월급쟁이 기준, 한 달 월급이 통째로 보유세에 들어가는 셈입니다

공시가격 20억 원 아파트

• 재산세: 약 420~450만 원
• 종부세: 약 180~276만 원
• 합계: 약 600~720만 원
• 매달 50~60만 원씩 보유세를 적립해야 하는 규모입니다

실제 단지별 보유세 변동

숫자만 보면 감이 안 올 수 있으니, 실제 단지 사례를 볼까요?

단지명	공시가격 변동	보유세 변동	증가율
래미안원베일리(서초, 84㎡)	34.4억→45.7억	1,829만→2,855만 원	+56.1%
압구정 신현대9차(111㎡)	34.8억→47.3억	1,858만→2,919만 원	+57.1%
래미안퍼스티지(서초, 84㎡)	—	1,315만→1,905만 원	+45.0%
마포자이(84㎡)	—	256만→353만 원	+37.9%
텐즈힐(성동, 84㎡)	—	+310만 원 (종부세 신규)	+37.1%

(출처: 헤럴드경제, 서울경제 시뮬레이션 / 1세대 1주택, 공정시장가액비율 60% 기준)

래미안원베일리 84㎡ 한 채의 보유세가 1년 만에 1,026만 원 늘었습니다. 직장인 월급 한두 달치가 세금으로 더 나가는 겁니다. 텐즈힐(성동구)처럼 올해 처음 종부세 대상에 편입된 단지도 있습니다. 종부세 62만6천 원이 새로 추가됐습니다.

세금만이 아닙니다, 건보료도 올라갑니다

공시가격이 건보료와 무슨 관계인가요?

직장인이라면 건보료는 월급에서 떼는 거라 공시가격과 상관없습니다. 하지만 지역가입자는 다릅니다. 지역가입자의 건보료는 소득과 재산(공시가격 기반)을 합산해서 계산합니다. 공시가격이 오르면 건보료도 자동으로 올라가는 구조입니다.

2026년 건보료율은 7.19%로 전년보다 0.1%p 올랐습니다. 여기에 공시가격 상승분까지 반영되면, 지역가입자의 건보료 인상은 이중 타격이 됩니다.

피부양자 탈락, 이게 진짜 무섭습니다

공시가격 상승의 숨은 폭탄은 피부양자 탈락입니다. 부모님이 직장 다니는 자녀의 건보 피부양자로 등록되어 있다면 건보료를 따로 안 내죠. 그런데 공시가격이 올라서 재산 기준을 넘기면, 피부양자에서 탈락합니다.

재산세 과세표준	소득 조건	결과
9억 원 초과	소득 무관	무조건 탈락
5.4억~9억 원	연소득 1,000만 원 초과	탈락
5.4억 원 이하	연소득 2,000만 원 이하	유지

예를 들어볼까요? 아파트 공시가격이 10억 원이면 과세표준은 약 6억 원(×60%)입니다. 여기에 연금소득이 1,000만 원을 넘으면 피부양자에서 탈락합니다. 지역가입자로 전환되면 월 수십만 원의 건보료를 새로 내야 합니다. 소득은 없는데 건보료만 매달 나가는 상황이 벌어지는 거죠.

특히 은퇴한 부모님 세대가 직격탄을 맞습니다. 서울에 아파트 한 채 가지고 있는 70대 어르신이, 소득은 연금뿐인데 보유세 2~3천만 원에 건보료까지 내야 하는 상황입니다. "집은 있지만 현금이 없다"는 하소연이 나올 수밖에 없습니다.

피부양자 탈락 시 대응 방법

만약 탈락 대상이라면 몇 가지 방법이 있습니다.

• 임의계속가입: 퇴직 후 3년간 직장 때 보험료 수준을 유지할 수 있습니다
• 4년 한시적 경감: 지역가입자 전환 시 2년차 60%, 3년차 40%, 4년차 20% 감면됩니다 (2026년 8월까지)
• 연금 수령 시기 조절: 공적연금 수령을 연기하면 소득 기준을 낮출 수 있습니다

의견제출, 4월 6일까지 이렇게 하세요

5건 중 1건은 조정됩니다

"의견제출해봐야 소용없다"고 생각하시나요? 숫자를 보면 생각이 달라질 겁니다.

연도	의견제출 건수	수용률
2024년	6,368건	19.1%
2025년	4,132건	26.1%

작년 기준으로 4건 중 1건 이상이 조정됐습니다. 시도해볼 만한 확률이죠. 2021년에는 공시가격이 19.91% 급등하자 의견제출이 무려 49,601건 쏟아졌습니다. 올해도 비슷한 상승률이니 의견제출이 폭증할 것으로 보입니다.

조정 가능성이 높은 4가지 경우

아무 근거 없이 "비싸다"고 내면 안 됩니다. 다음 4가지에 해당하면 조정 가능성이 높습니다.

1. 층별·향별 역전 현상: 같은 동에서 저층이 고층보다 공시가격이 높은 경우. 실제로 고덕그라시움(강동구, 84㎡)에서 13층 실거래가 25억 원인데 28층은 23.5억 원, 그런데 공시가격은 28층(17.38억)이 13층(16.65억)보다 높았습니다
2. 실거래가와 괴리: 최근 실거래가가 공시가격보다 낮은 경우
3. 인근 단지와 불균형: 같은 면적·연식인데 내 단지만 유독 높은 경우
4. 면적·동호수 착오: 명백한 산정 오류

옥수삼성아파트에서는 1층(공시 11.77억, 비과세)과 2층(공시 12.53억, 과세)이 한 층 차이로 종부세 납부 여부가 갈렸습니다. 이런 경우가 의견제출 대상입니다.

신청 방법

• 온라인: 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr) → 의견제출 메뉴
• 오프라인: 시·군·구청 민원실 방문 서면 접수

효과적인 의견제출을 위해서는 근거 자료가 중요합니다. 국토부 실거래가 공개시스템에서 실거래가 자료를 뽑고, 인근 유사 단지 공시가격과 비교하는 표를 첨부하면 수용 가능성이 높아집니다.

일부 고가 단지에서는 이미 단체 이의신청 움직임이 시작됐습니다. 아크로리버하임, 래미안원베일리 소유자 커뮤니티에서 공시가격 산정 기준에 대한 집단 문의를 준비하고 있다는 소식도 있습니다.

커뮤니티에서는 어떤 반응일까요?

"집 한 채인데 세금이 왜 이래"

1주택 실수요자들의 불만이 가장 큽니다.

"실거래가를 대입해봐도 공시가격이 터무니없이 높다" — 목동 아파트 소유주

"집 한 채 가지고 사는데 세금은 왜 이렇게 오르는 건가" — 부동산 커뮤니티 반응

다주택자는 진퇴양난

다주택자들은 더 어려운 상황입니다. 마포+대전 2주택자의 보유세가 946만 원에서 1,213만 원으로 28% 늘었습니다. 매달 100만 원씩 보유세를 적립해야 하는 셈입니다.

"보유세도 무섭고 양도세도 겁나고"라는 반응이 나옵니다. 5월 9일 양도세 중과 시행 전에 비핵심 자산부터 매도해야 하나 고민하는 분들이 늘고 있습니다.

은퇴자에게는 주거 위협

소득 없는 고령 1주택자가 보유세 2~3천만 원을 내야 하는 상황입니다. 연금 수입은 빠듯한데 세금만 늘어나니, 소형 아파트나 외곽으로 이사하는 '주거 다운사이징' 압력이 커지고 있습니다.

앞으로의 일정, 이렇게 흘러갑니다

날짜	이벤트	해야 할 일
4월 6일	의견제출 마감	공시가격 이의 있으면 지금 바로 제출
4월 30일	최종 공시 확정	조정 결과 확인
4월 30일~5월 29일	이의신청 기간	의견제출 미수용 시 재도전
5월 9일	양도세 중과 시행	매도 계획 있다면 그 전에 결정
6월 1일	재산세 과세 기준일	건보료 산정 기준일도 동일
7월	재산세 1기분 납부	—
9월	재산세 2기분 납부	—
12월	종부세 납부	—

이 뉴스가 가리키는 방향

공시가격 급등은 단순히 "세금이 오른다"로 끝나지 않습니다. 부동산 시장 전체에 파급 효과를 일으킵니다.

첫째, 급매가 늘어날 수 있습니다. 보유세 부담에 5월 9일 양도세 중과 시한까지 겹치면서, 다주택자들이 비핵심 자산부터 내놓을 가능성이 높습니다.

둘째, 월세가 오를 수 있습니다. 집주인들이 늘어난 보유세를 임차인에게 전가하면, 월세 추가 상승 압력이 생깁니다. 세입자에게도 남의 일이 아닌 겁니다.

셋째, 건보료 인상이 하반기에 본격화됩니다. 6월 1일 기준으로 지역가입자 건보료가 재산정되니, 하반기부터 고지서에 반영됩니다.

정부는 연말까지 공시가격 산정체계를 대폭 손질하겠다고 예고했습니다. 하지만 그건 내년 이야기입니다. 올해 우리가 할 수 있는 건 4월 6일까지 의견제출을 하는 것, 그리고 보유세·건보료 인상에 미리 대비하는 것입니다.

공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 내 집 공시가격을 확인하고, 이상이 있다면 지금 바로 의견제출을 하세요. 3일 남았습니다.

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출처: 국토교통부 공시가격 결정 보도자료, 부동산 공시가격 알리미, 헤럴드경제, 뉴시스, 파이낸셜뉴스, 비즈워치, 문화일보