7월 부동산 세제개편 초읽기, 실거주자는 지키고 다주택은 조인다
정부가 7월 말 부동산 세제개편안을 내놓아요. 핵심은 실거주 1주택은 지키고, 비거주와 다주택은 더 조이는 차등과세예요. 종부세 공정시장가액비율 인상, 양도세 장특공제 축소가 함께 검토돼요. 내 집은 어느 쪽일까요?
목차9개 항목
내가 사는 집이냐, 아니냐. 7월부터 이 한 끗으로 세금이 갈려요.
정부가 7월 말 부동산 세제개편안을 내놓아요. 방향은 분명해요. 실거주 1주택은 지키고, 비거주와 다주택은 더 조여요.
이른바 '실거주 중심 차등과세'예요. 같은 집이라도 내가 사는 집이냐 아니냐로 세금이 갈리는 거예요.
왜 지금이냐고요? 지방선거가 끝났거든요. 표 계산이 끝나자 정부가 부동산 세제에 강하게 드라이브를 걸어요.
7월 개편, 뭐가 바뀌나요? 1주택 실거주자도 세금이 오를까요? 다주택자는 지금 팔아야 할까요? 내 집은 어느 쪽일까요?
7월 개편, 뭐가 바뀌나요? 🔍
이번 개편은 세 갈래로 움직여요. 보유세, 양도세, 그리고 실거주 요건이에요.
핵심은 '투기 기대수익률을 낮춘다'예요. 쉽게 말해, 집으로 돈 버는 길을 좁히겠다는 뜻이에요.
이재명 대통령은 X(옛 트위터)에 이렇게 적었어요.
"소득 있는 곳에 세금 있다." 열심히 일해 번 돈에도 근로소득세 내는데, 주택양도소득에 양도세 내는 건 당연합니다. 1주택을 보호하려면 실거주기간에 대한 양도세 감면은 필요하지만, 살지도 않으면서 투자용으로 사 오래 투자했다는 이유만으로(더구나 고가주택에) 양도세를 깎아주는 건 주거보호정책이 아니라 주택투기권장정책입니다.
방향이 그대로 담긴 말이에요. 거주하지 않는 집에 주던 세금 혜택을 거둬들이겠다는 신호예요.
| 항목 | 현행 | 7월 개편 방향 |
|---|---|---|
| 종부세 공정시장가액비율 | 60% | 80% 이상 단계적 인상 검토 |
| 종부세 과세표준 | 7단계 (3억 이하–94억 초과, 0.5–2.7%) | 20억–40억대 구간 세분화·세율 인상 |
| 양도세 장기보유특별공제 | 최대 80% (보유 40%p+거주 40%p) | 비거주 1주택 축소·폐지 |
보유세: 공정시장가액비율부터 올라요 🏦
가장 먼저 손볼 카드는 공정시장가액비율이에요.
낯선 용어죠. 풀어서 설명해 볼게요.
공정시장가액비율은 집값(공시가격) 중 세금 계산에 실제로 반영하는 비율이에요. 이 비율이 높을수록 세금이 늘어요.
예를 들어 볼게요. 공시가격 10억 원짜리 집에 비율이 60%면 6억 원만 과세 기준이 돼요. 비율이 80%로 오르면 8억 원이 기준이 되고요.
같은 집인데 과세 대상 금액이 2억 원 더 커지는 셈이에요.
이 비율은 정권 따라 출렁였어요. 2009년 도입 뒤 2018년까지 80%였어요. 2021년 95%까지 올랐다가, 윤석열 정부에서 60%로 내려왔고요.
정부는 이를 다시 80% 이상으로 단계적으로 올리는 방안을 검토하고 있어요.
종합부동산세, 줄여서 종부세도 같이 손봐요. 종부세는 일정 가격 이상 주택 보유자에게 매기는 세금이에요.
지금 종부세 과세표준은 7단계예요. 3억 원 이하부터 94억 원 초과까지, 세율은 0.5%에서 2.7%로 나뉘어요.
정부는 20억–40억 원대 고가주택을 겨냥해 구간을 더 잘게 쪼개고 세율을 올리는 방안을 들여다봐요.
숫자로 보는 보유세 부담
이미 종부세 부담은 다시 커지고 있어요.
2025년 귀속 주택 종부세 결정세액은 1조3090억 원이에요. 1년 전보다 2214억 원, 약 20% 늘었어요.
납부 대상자도 53만8439명으로, 8만3010명 늘었어요. 직장인 8만 명이 새로 종부세 고지서를 받았다는 뜻이에요.
서울에 부담이 쏠려요. 서울 세액만 7411억 원으로 전체의 절반을 넘어요. 서울 납세자는 32만6729명, 그중 1가구 1주택자가 15만2654명이에요.
공시가격이 5년 만에 최대폭으로 급등하면서 대상과 세액이 같이 커진 결과예요.
체감은 개별 단지에서 더 또렷해요. 마포래미안푸르지오의 보유세를 볼게요.
2021년 약 500만 원이던 보유세가 2023–2025년 200만 원대로 내려갔어요. 그러다 올해 400만 원대 중반으로 다시 올랐고요.
비율 한 번 바뀔 때마다 연 수백만 원이 출렁여요. 직장인 한 달 월급이 왔다 갔다 하는 금액이에요.
양도세: 안 살면 안 깎아줘요
두 번째 칼날은 양도소득세예요. 양도세는 집을 팔 때 차익에 매기는 세금이에요.
핵심 표적은 장기보유특별공제, 줄여서 장특공제예요.
장특공제는 오래 보유하고 거주한 1주택에 양도세를 깎아주는 제도예요. 지금은 최대 80%까지 공제돼요.
이 80%는 둘로 나뉘어요. 보유 기간으로 40%포인트, 거주 기간으로 40%포인트예요.
정부는 여기서 '안 사는 집'의 혜택을 줄이려 해요. 비거주 1주택의 장특공제를 단계적으로 줄이거나 없애는 방안이에요.
쉽게 말하면 이래요. 앞으로는 실제로 그 집에 살아야 양도세를 깎아줘요. 국회엔 이미 실거주자에게만 장특공제를 주는 법안이 발의돼 있고요.
다주택자에게는 이미 더 센 규제가 작동 중이에요.
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 다시 시작됐어요. 조정대상지역은 집값이 많이 올라 정부가 규제로 묶은 지역이에요.
이 지역에서 집을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙어요. 중과 대상은 장특공제도 빠지고요.
3주택자가 최고 구간에 걸리면 양도차익의 82.5%를 세금으로 내요. 10억을 벌어도 8억 넘게 세금으로 나가는 셈이에요.
나한테는 어떤 영향일까요? 🙋
내 상황별로 정리해 볼게요.
중저가 실거주 1주택자라면 큰 변화는 없어요. 정부는 실거주 1주택의 세 부담은 유지하거나 일부 덜어줄 방침이에요. 내가 사는 한 채는 지켜주겠다는 쪽이고요.
고가 1주택 실거주자라면 보유세를 다시 점검할 때예요. 공정시장가액비율이 오르고 고가구간 세율이 세분화되면, 한 채만 있어도 보유세가 늘 수 있어요. 서울 1주택 종부세 대상자가 15만 명이라는 숫자가 이를 보여줘요.
비거주 1주택자라면 양도 전략을 다시 짜야 해요. 장특공제가 줄거나 사라지면 같은 차익이라도 세금이 크게 늘어요. 전세를 주고 다른 곳에 사는 30대 직장인이라면 특히 영향을 받고요.
다주택자라면 가장 직접적인 영향권이에요. 보유세도 양도세도 동시에 조여와요. 버티면 보유세, 팔면 양도세라는 양쪽 부담을 함께 따져야 해요.
커뮤니티 반응: "팔까, 버틸까" 💬
부동산 카페와 커뮤니티의 고민은 한 문장으로 모여요. "팔까, 버틸까."
매도론은 이래요. 7월 개편으로 보유 부담이 더 커질 구조라면, 세금이 아깝더라도 지금 정리하는 게 낫다는 의견이에요.
버티기론도 있어요. 수도권 핵심 입지에 있고, 장기 가치 상승이 기대되며, 보유세와 이자를 감당할 현금흐름이 있다면 버티는 전략이 유효하다는 쪽이에요.
신중론이 가장 많아요. 개편안이 아직 확정되지 않았다는 점이에요. 섣불리 팔았다가 오히려 손해 볼 수 있으니, 7월 발표를 보고 움직이자는 거예요.
전문가도 비슷한 결을 짚어요. 권대중 한성대 석좌교수의 분석이에요.
보유세 강화는 고가 주택 가격의 추가 상승을 억제하는 장치로 작용하고, 비거주 1주택에 대한 과세 강화는 매물 부족 상황에서 단기간 매물 출회를 유도하는 효과가 있습니다.
세금을 조이면 일부 매물이 시장에 나올 수 있다는 뜻이에요.
세금만 있는 게 아니에요: 공급도 같이 와요
이번 대책은 세금만이 아니에요. 공급 확대도 같은 시기에 발표돼요.
정부는 그린벨트, 정비사업, 유휴부지, 3기 신도시를 묶은 공급대책을 준비 중이에요. 그린벨트는 도시 주변 개발을 막아 묶어둔 녹지예요.
재건축과 재개발도 속도를 내요. 도시정비법을 고쳐 감정평가를 합리화하고 절차를 간소화하는 방향이에요.
세금으로 수요를 누르고, 공급으로 물량을 푸는 양면 전략이에요. 7월 한 달에 부동산 정책의 큰 그림이 한꺼번에 드러나는 셈이고요.
그래서 앞으로 어떻게 될까요?
확정 전이라는 점이 가장 중요해요. 지금까지 내용은 모두 '검토'와 '유력'이에요.
그래도 방향은 또렷해요. 실거주는 지키고, 비거주와 다주택은 조여요. 이 큰 줄기가 바뀔 가능성은 낮아 보이고요.
그래서 지금 할 일은 분명해요. 내 집이 실거주냐 아니냐, 1주택이냐 다주택이냐부터 정확히 확인하는 거예요.
내가 어느 칸에 서 있는지 알아야 7월 발표 뒤 빠르게 움직일 수 있어요.
7월 말, 정부 발표를 함께 지켜볼게요. 우리 통장에 미치는 영향을 계속 쉽게 풀어드릴게요.
참고 자료
자주 묻는 질문
- Q. 7월 부동산 세제개편은 언제 발표되나요?
- 정부가 2026년 7월 말 발표할 예정이에요. 보유세·양도세·실거주 요건 세 갈래로 움직이고, 실거주 1주택은 보호하고 비거주·다주택은 더 조이는 차등과세가 핵심이에요.
- Q. 1주택 실거주자도 세금이 오르나요?
- 실거주 1주택은 보호하는 방향이에요. 다만 고가 1주택은 공정시장가액비율 인상과 고가구간 세율 세분화로 보유세가 늘 수 있어, 한 채만 있어도 점검이 필요해요.
- Q. 공정시장가액비율이 80%로 오르면 종부세가 얼마나 늘어나나요?
- 공시가격 중 과세에 반영하는 비율이 60%에서 80%로 오르면 과세표준이 그만큼 커져요. 공시가격 급등과 겹치면 보유세가 최대 50%가량 뛸 수 있어요.