공정시장가액비율 60%에서 80%로, 보유세 이중 폭탄이 온다

공시가격 급등은 시작일 뿐이었습니다

지난 글에서 서울 공시가격이 18.7% 급등하며 보유세가 크게 오른다는 소식을 전해드렸습니다. 그런데 진짜 폭탄은 따로 있었습니다.

정부가 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 올리는 방안을 공식 검토하고 있습니다. 이게 뭐가 무섭냐고요? 공시가격이 오르는 건 시세가 반영된 결과지만, 공정시장가액비율 인상은 정부가 의도적으로 세금을 키우는 행위입니다. 두 가지가 동시에 겹치면 보유세가 이중으로 뛰어오릅니다.

서초 아크로리버파크 33평 기준, 보유세가 733만 원(49.6%) 추가됩니다. 월급쟁이 한 달 월급보다 많은 돈이 세금으로 더 나가는 셈입니다. 이 '숨은 증세 카드'가 어떻게 작동하는지, 내 아파트에는 얼마나 영향을 주는지 함께 살펴보겠습니다.

공정시장가액비율, 세금 계산기의 '조절 다이얼'입니다

보유세가 계산되는 구조부터 알아볼까요

보유세 계산은 세 단계를 거칩니다. 집의 공시가격에서 기본공제를 빼고, 거기에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 나옵니다. 이 과세표준에 세율을 곱하면 최종 세금이 됩니다.

과세표준 = (공시가격 - 기본공제) x 공정시장가액비율

공정시장가액비율을 쉽게 비유하면 세금 계산기에 달린 조절 다이얼입니다. 이 다이얼을 60%에서 80%로 돌리면, 같은 공시가격이라도 과세표준이 33% 커집니다. 과세표준이 커지면 더 높은 세율 구간에 걸리기 때문에, 실제 세금은 33%보다 더 많이 올라갑니다.

구체적으로 얼마나 달라지나요

공시가격 20억 원인 1주택자(기본공제 12억 원)를 예로 들어보겠습니다.

항목	비율 60% (현행)	비율 80% (검토안)
공시가격 - 공제	8억 원	8억 원
과세표준	4.8억 원	6.4억 원
과세표준 증가	-	+33%

과세표준이 4.8억에서 6.4억으로 뛰면서 누진세율 구간이 올라갑니다. 세금은 33%가 아니라 40~50%까지 늘어날 수 있습니다.

왜 하필 공정시장가액비율인가

정부가 보유세를 올리는 방법은 크게 세 가지입니다.

방법	절차	속도
세율 인상	국회 법률 개정 필요	느림 (야당 협조 필수)
공시가격 현실화율 인상	장기 계획 수정 필요	느림
공정시장가액비율 인상	시행령 개정만으로 가능	빠름 (국회 동의 불필요)

핵심은 세 번째입니다. 공정시장가액비율은 대통령령(시행령) 만 고치면 됩니다. 국회를 거칠 필요가 없습니다. 쉽게 말해, 정부가 마음만 먹으면 빠르게 올릴 수 있는 '숨은 증세 카드' 인 셈입니다.

이재명 대통령은 3월 24일 국무회의에서 이렇게 말했습니다.

"부동산 투기를 방치하면 나라가 망한다. 세제/금융/규제를 준비하고 있는데, 0.1%도 물 샐 틈이 없게 철저하게 준비하라."

같은 날 SNS에 한국과 주요 선진국의 보유세 실효세율 비교 기사를 직접 공유했습니다. 보유세 인상의 신호탄을 쏜 것으로 해석됩니다.

공시가격 급등 + 비율 인상, 이중 폭탄의 구조

이번 상황이 특히 무서운 이유가 있습니다. 두 가지 변수가 동시에 움직이기 때문입니다.

첫 번째 변수: 공시가격이 이미 급등했습니다. 서울 평균 18.67%, 강남3구는 24.7%나 올랐습니다. 이것만으로도 보유세가 크게 뛰었습니다.

두 번째 변수: 여기에 공정시장가액비율까지 60%에서 80%로 올리면, 과세표준이 33% 추가 확대됩니다.

비유를 들어보겠습니다. 월급이 오른 것처럼 공시가격이 올라서 소득세가 늘었는데, 정부가 세율 구간까지 손대서 세금이 한 번 더 뛰는 상황입니다. 두 번 맞는 셈이죠.

내 아파트 보유세, 얼마나 오르나

1주택자 시뮬레이션

공정시장가액비율이 60%에서 80%로 오르면 강남권 주요 아파트의 보유세가 이렇게 바뀝니다.

단지 (전용면적)	현행 60%	인상 후 80%	증가액	증가율
서초 아크로리버파크 (84㎡)	1,478만 원	2,210만 원	+733만 원	49.6%
서초 래미안퍼스티지 (84㎡)	1,087만 원	1,519만 원	+432만 원	39.8%
송파 잠실주공5단지 (82㎡)	837만 원	1,165만 원	+328만 원	39.2%

(출처: 이투데이/셀리몬 시뮬레이션, 1세대 1주택 기준)

아크로리버파크 기준으로 보유세가 733만 원 더 나옵니다. 매달 61만 원씩 추가로 세금을 내는 셈입니다. 연봉 5,000만 원 직장인의 월 실수령액(약 350만 원)과 비교하면, 월급의 17%가 추가 세금으로 나가는 것과 같습니다.

세부담 상한이라는 안전장치

다만 모든 아파트가 이렇게 뛰는 건 아닙니다. 세부담 상한제라는 안전장치가 있습니다. 쉽게 말해, 보유세가 전년 대비 최대 150% 를 넘지 못하도록 상한선을 두는 제도입니다.

세부담 상한을 반영하면 결과가 달라집니다.

단지	현행 60%	인상 후 80%	증가액	비고
한남더힐 (235㎡)	7,633만 원	8,732만 원	+1,099만 원	상한 미도달
반포자이	1,724만 원	1,843만 원	+119만 원	상한 근접
래미안대치팰리스	1,474만 원	1,507만 원	+33만 원	상한 적용
은마아파트 (84㎡)	1,004만 원	1,004만 원	0원	상한 도달
잠실주공5단지	1,258만 원	1,258만 원	0원	상한 도달

(출처: 이데일리 분석, 세부담 상한 150% 반영)

은마아파트나 잠실주공5단지는 이미 세부담 상한에 걸려서 당장은 추가 부담이 없습니다. "그럼 괜찮은 거 아니야?"라고 생각할 수 있지만, 함정이 있습니다. 상한에 막힌 세금은 사라지는 게 아니라 이듬해로 이월됩니다. 올해 못 올린 만큼 내년에 더 크게 올라옵니다.

한남더힐은 상한에 걸리지 않아서 1,099만 원이 그대로 추가됩니다. 월 기준 92만 원이 더 나가는 셈입니다.

다주택자는 더 아프다

래미안퍼스티지 1채와 송파 리센츠 1채를 보유한 2주택자의 경우, 공정시장가액비율 80% 인상 시 보유세가 839만 원 추가됩니다. 다주택자에게는 기본공제가 없기 때문에 비율 인상의 충격이 더 크게 전해집니다.

5월 9일 양도세 중과 유예 종료까지 겹치면, 다주택자는 팔아도 세금, 갖고 있어도 세금인 샌드위치 상황에 놓이게 됩니다.

문재인 정부 때는 95%까지 올렸습니다

공정시장가액비율 인상은 이번이 처음이 아닙니다. 역대 변동 이력을 보면 패턴이 보입니다.

연도	비율	정부	배경
2009~2018	80%	이명박/박근혜	제도 도입 후 유지
2019	85%	문재인	단계적 인상 시작
2020	90%	문재인	부동산 대책 강화
2021	95%	문재인	사상 최고치
2022~현재	60%	윤석열	대폭 인하
검토 중	80%	이재명	시행령 개정 검토

문재인 정부는 2019년부터 매년 5%p씩 올려서 2021년에 95%까지 끌어올렸습니다. 그런데 결과는 어땠을까요? 서울 아파트값은 오히려 90% 이상 급등했습니다. 초저금리(0.5%)와 풍부한 유동성이 세금 부담을 압도했기 때문입니다.

이번에는 상황이 다릅니다. 기준금리가 2.75%로 문재인 정부 시절보다 훨씬 높습니다. 대출 규제도 강화된 상태입니다. 같은 처방이라도 금리 환경이 다르면 효과가 달라질 수 있습니다.

다만 "보유세를 올리면 집값이 잡힌다"는 공식이 지난번에 작동하지 않았다는 점은 기억해둘 필요가 있습니다.

언제 시행되나, 6월 지방선거가 분기점

공정시장가액비율 인상의 시행 시기를 가늠하는 핵심 변수가 두 가지 있습니다.

첫째, 재산세 과세 기준일은 6월 1일입니다. 이 날짜에 집을 가지고 있으면 올해 재산세를 냅니다. 6월 1일 이전에 시행령을 개정하면 올해분 재산세부터 적용됩니다.

둘째, 지방선거가 6월 3일입니다. 선거를 코앞에 두고 세금을 올리면 유권자 반발이 불가피합니다. 정치적으로 민감한 시기입니다.

전문가들의 전망을 종합하면 이런 그림이 나옵니다.

6월 이전: 시행 가능성이 낮습니다. 정부는 메시지만 내놓으며 시장 반응을 살피는 단계입니다.

6월 이후 하반기: 본격 시행 가능성이 높습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이렇게 분석했습니다.

"지방선거 이후 보유세 조정에 손댈 가능성을 배제하기 어렵다. 정부 임기가 4년 이상 남아 있는 만큼 단계적 접근이 이뤄질 것이다."

7월 세제 개편안: 매년 7월에 발표되는 세제 개편안에 공정시장가액비율 인상이 포함될 가능성이 있습니다.

단계적으로 60% → 70% → 80%로 올릴 수도 있습니다. 한 번에 80%로 점프하기보다 시장 충격을 분산하는 전략입니다.

OECD 비교, 인상 명분은 있나

정부가 보유세 인상의 명분으로 내세우는 건 OECD 비교입니다. 한국의 보유세 실효세율은 0.15%로, OECD 30개국 평균(0.33%)의 절반도 안 됩니다.

국가	보유세 실효세율
이스라엘	1.24%
미국	0.83%
영국	0.72%
일본	0.49%
OECD 평균	0.33%
한국	0.15%

이 수치만 보면 "한국은 보유세가 너무 낮다"는 결론이 나옵니다. 이재명 대통령이 SNS에 공유한 기사도 이 맥락이었습니다.

하지만 반론도 있습니다. GDP 대비 보유세 비율(1.0%)은 OECD 평균(0.95%)과 비슷합니다. 총조세 대비 보유세 비율(3.48%)은 OECD 평균(2.85%)을 오히려 웃돕니다. 국회예산정책처도 "국가별 통계 생산 방법이 달라 직접 비교는 곤란하다"고 지적했습니다.

쉽게 말해, 어떤 기준으로 보느냐에 따라 "낮다"도 "적절하다"도 될 수 있다는 뜻입니다. 정부가 유리한 지표만 골라 근거로 삼는 건 아닌지 따져볼 필요가 있습니다.

부동산 시장에는 어떤 영향이 올까

매물이 더 쏟아집니다

이미 공시가격 급등과 양도세 중과 유예 종료 임박으로 강남권 매물이 폭증 중입니다.

지역	매물 증가율 (2개월 전 대비)
성동구	+92.6%
송파구	+63.5%
서초구	+50.5%
강남구	+45.7%

성동구는 2개월 만에 매물이 거의 두 배로 늘었습니다. 공정시장가액비율 인상까지 확정되면 다주택자의 매도 압력은 한층 거세질 전망입니다.

송승현 도시와경제 대표는 이렇게 전망했습니다.

"다주택자들은 수익성이 낮은 자산부터 선별 매도하고 핵심 입지는 유지할 것이다."

이른바 '똘똘한 한 채' 전략이 심화됩니다. 강남/서초/용산 같은 핵심지는 가격이 잘 안 빠지고, 외곽 지역은 하락 압력이 커지는 양극화가 나타날 수 있습니다.

전세값이 오를 수 있습니다

보유세가 오르면 집주인의 비용이 늘어납니다. 이 비용을 임대료에 전가할 가능성이 있습니다. 특히 지금은 세 가지 요인이 겹치는 상황입니다.

첫째, 토지거래허가구역 지정으로 갭투자 수요가 차단되면서 전월세 매물이 줄었습니다. 둘째, 2026년 아파트 공급이 감소하면서 수요 대비 물량이 부족합니다. 셋째, 보유세 인상으로 집주인의 부담이 커집니다.

내 집 마련을 준비하는 30~40대라면, 집값 하락 기대와 전세값 상승 우려 사이에서 신중하게 판단해야 할 시점입니다.

커뮤니티 반응, 찬반이 팽팽합니다

시장 참여자별로 반응이 확연히 갈립니다.

다주택자 쪽에서는 매도 움직임이 빨라지고 있습니다. "5월 양도세 유예 종료 전에 정리하자"는 분위기가 강합니다. 고령 1주택자 7만7천 명이 집을 매물로 내놓았다는 보도도 나왔습니다. 연금 생활자에게 연간 수천만 원의 보유세는 버거울 수밖에 없습니다.

무주택자/실수요자 쪽에서는 반응이 양면적입니다. "매물이 쏟아지면 집값이 내려가지 않을까"라는 기대와 "전세값이 오르면 결국 세입자만 피해 보는 거 아니냐"는 우려가 공존합니다.

전문가들의 공통된 의견은 "보유세 강화만으로 집값 잡기 어렵다"입니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "정부가 세 부담을 통해 주택 보유 유인을 낮추고 거래를 촉진하겠다는 의도"라고 분석했습니다. 다만 공급 확대가 병행돼야 실질적 효과가 있다는 지적이 뒤따릅니다.

앞으로 어떻게 될까요

단기 (6월까지)

공정시장가액비율 인상은 지방선거(6.3) 이전에 시행될 가능성이 낮습니다. 다만 정부가 인상 의지를 공개적으로 밝힌 만큼, 시장은 이미 선반영하고 있습니다. 강남권 매물 급증이 그 증거입니다.

중기 (하반기)

7월 세제 개편안에 공정시장가액비율 인상이 포함될 가능성이 높습니다. 한 번에 80%가 아니라 70%로 먼저 올리고, 시장 반응을 보며 추가 인상하는 단계적 접근이 유력합니다.

장기 (2027년 이후)

정부의 카드는 공정시장가액비율 인상에서 끝나지 않습니다. 김용범 정책실장이 언급한 과세표준 구간 세분화(20억/30억/40억 원 구간 신설), 공시가격 현실화율 인상, 세율 인상 등 추가 카드가 대기하고 있습니다.

정부 임기가 4년 이상 남아 있습니다. 보유세 강화는 이번 한 번으로 끝나는 게 아니라, 장기 로드맵의 첫 단추일 가능성이 높습니다.

우리는 뭘 해야 할까요

다주택자라면: 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)와 보유세 인상을 동시에 고려해야 합니다. 수익성이 낮은 자산부터 정리를 검토할 시점입니다.

1주택 고가주택 보유자라면: 세부담 상한제가 있어 당장의 충격은 제한적일 수 있지만, 내년 이후 누적 효과에 대비해야 합니다. 보유세가 감당 가능한 수준인지 점검해보세요.

내 집 마련을 준비 중이라면: 매물 증가로 선택지가 넓어지는 것은 기회입니다. 다만 전세값 상승 가능성도 함께 따져봐야 합니다. 매수와 전세 중 어느 쪽이 유리한지 본인의 자금 상황에 맞춰 비교해볼 시점입니다.

공시가격 급등이 '자연재해'였다면, 공정시장가액비율 인상은 '정책 선택'입니다. 정부가 언제, 얼마만큼 다이얼을 돌릴지에 따라 우리의 보유세가 달라집니다. 7월 세제 개편안 발표가 다음 분기점입니다. 그때까지 내 상황에 맞는 준비를 해두시길 권합니다.