서울 공시가격 18.7% 급등, 보유세 폭탄의 실체

혹시 올해 공시가격, 확인해보셨나요?

3월 18일, 국토교통부가 2026년 공동주택 공시가격(안)을 발표했습니다. 서울 아파트 공시가격이 평균 18.67% 급등하며 2021년 이후 5년 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 전국 평균(9.16%)의 두 배가 넘는 수치입니다. 좀 놀라운 숫자죠?

공시가격이 오르면 뭐가 달라지냐고요? 바로 재산세와 종합부동산세(종부세), 즉 보유세가 올라갑니다. 공시가격은 쉽게 말해 정부가 "이 집의 가치는 이 정도야"라고 매기는 공식 가격인데, 세금 계산의 출발점이 되는 숫자거든요. 래미안 원베일리 33평(84㎡) 한 채의 보유세가 1,829만 원에서 2,855만 원으로 1,000만 원 넘게 뛰었다는 소식에 강남 아파트 소유자들 사이에서 "보유세 폭탄"이라는 말이 나오고 있습니다.

종부세 과세 대상 가구도 전국 기준 31만8천 가구에서 48만7천 가구로 53.3% 급증했습니다. 대체 왜 이렇게 뛴 건지, 실제 보유세는 얼마나 바뀌는 건지, 앞으로는 또 어떻게 될 건지 하나하나 살펴볼까요?

근데 왜 갑자기 이렇게 뛴 걸까요?

서울 집값 급등이 고스란히 반영됐습니다

공시가격은 매년 1월 1일 기준 시세를 바탕으로 산정됩니다. 2025년 한 해 동안 서울 아파트 매매가격이 크게 올랐고, 그 상승분이 올해 공시가격에 그대로 반영된 거죠.

정부는 공시가격 현실화율을 69.0%로 4년 연속 동결했습니다. 현실화율이란 실제 시세 대비 공시가격의 비율을 말하는데요, 시세가 10억 원인 아파트라면 공시가격은 약 6억9천만 원으로 잡히는 구조입니다. 현실화율을 올리지 않았는데도 공시가격이 이렇게 뛰었다는 건, 실제 시세 자체가 그만큼 올랐다는 뜻인 거죠.

같은 서울인데 상승률이 10배 차이?

이번 공시가격 상승에서 가장 눈에 띄는 건 지역 간 극심한 양극화입니다. 같은 서울 안에서도 지역에 따라 상승률이 10배 가까이 벌어집니다. 좀 충격적이죠?

강남3구(강남, 서초, 송파)는 평균 24.7% 올랐고, 한강벨트 8개 자치구(성동, 용산, 양천, 동작, 강동, 관악, 마포, 영등포)는 23.13% 상승했습니다. 반면 외곽 14개 자치구는 평균 6.93%에 그쳤고, 도봉구(2.07%), 강북구(2.89%), 금천구(2.80%)는 3%도 안 되는 상승률을 보였습니다.

서울 밖은 더 대조적입니다. 서울을 제외한 전국 평균 상승률은 3.37%에 불과하거든요. 같은 나라, 같은 해인데 서울 성동구(29.04%)와 비서울 지역(3.37%)의 공시가격 상승률이 9배 가까이 차이 나는 셈입니다.

그래서 내 보유세, 진짜 얼마나 오르는 건데?

보유세 계산, 어렵지 않습니다

보유세가 어떻게 계산되는지 쉽게 풀어볼까요? 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지를 합친 겁니다.

재산세는 모든 주택 소유자가 내는 세금입니다. 공시가격에서 일정 비율을 과세표준으로 잡고, 거기에 세율을 곱하는 거죠.

종부세는 공시가격이 일정 금액을 넘는 고가 주택 소유자만 냅니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과분에 대해서만 과세되는데요. 여기서 핵심 변수가 공정시장가액비율입니다. 쉽게 말해 "과세표준을 구할 때 공시가격의 몇 퍼센트를 적용하느냐"를 정하는 비율인데, 현재는 60%로 설정되어 있습니다. 공시가격이 20억 원인 1주택자라면 (20억-12억) x 60% = 4억8천만 원이 종부세 과세표준이 되는 식입니다.

래미안 원베일리, 보유세 1,000만 원 더 낸다고요?

가장 화제가 된 사례를 한번 볼까요? 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡(33평)입니다.

이 아파트의 공시가격은 작년 34억3,600만 원에서 올해 45억6,900만 원으로 33% 상승했습니다. 1세대 1주택 기준, 현행 공정시장가액비율(60%)을 적용하면 보유세가 이렇게 달라집니다.

항목	2025년	2026년	변동
공시가격	34억3,600만	45억6,900만	+33.0%
재산세	746만 원	947만 원	+26.9%
종부세	1,083만 원	1,908만 원	+76.2%
보유세 합계	1,829만 원	2,855만 원	+56.1%

(출처: 한국NGO신문, 서울경제 시뮬레이션 기준 / 1세대 1주택, 공정시장가액비율 60%)

보유세가 1년 만에 1,026만 원이나 늘어난 것입니다. 직장인 한 달 월급이 통째로 세금에 더 들어가는 셈이니, "폭탄"이라는 표현이 과장이 아닌 거죠.

우리 동네 아파트는 어떨까요?

래미안 원베일리만의 이야기가 아닙니다. 강남권과 한강벨트 주요 아파트들의 보유세 증가 추정치도 함께 볼까요?

아파트	위치	보유세(2025)	보유세(2026)	증가율
래미안 원베일리 84㎡	서초 반포	1,829만	2,855만	+56.1%
래미안퍼스티지 84㎡	서초 반포	1,315만	1,905만	+44.9%
아크로리버파크 84㎡	서초 반포	1,478만	약 2,210만	+49.6%
마포자이 84㎡	마포	256만	353만	+37.9%

(출처: 서울경제, 이투데이 시뮬레이션 종합 / 1세대 1주택, 공정시장가액비율 60% 기준)

강남·서초 핵심 단지들은 40~56% 수준의 보유세 인상이 예상되고, 마포 같은 한강벨트 인기 단지도 30% 후반대 인상을 피하기 어렵습니다. 부담이 만만치 않죠?

종부세 대상, 1년 새 17만 가구가 더 늘었습니다

공시가격 급등의 또 다른 결과는 종부세 과세 대상의 급증입니다. 공시가격 12억 원을 초과하는 전국 공동주택이 31만8천 가구에서 48만7천 가구로 53.3% 증가했습니다. 1년 만에 약 17만 가구가 새로 종부세 대상에 편입된 건데요, 이전엔 해당 안 됐는데 올해부터 종부세를 내야 하는 분들이 그만큼 늘어난 겁니다.

전체 공동주택 중 종부세 대상 비중도 2.04%에서 3.07%로 올랐습니다. 숫자로 보면 작아 보이지만, 이 중 85%인 약 41만5천 가구가 서울에 집중되어 있습니다.

서울 강남구가 9만9,372가구로 가장 많고, 송파구(7만5,902가구), 서초구(6만9,773가구)가 뒤를 잇습니다. 강남3구에만 전국 종부세 대상의 절반 가까이가 몰려 있는 셈이죠.

나한테는 어떤 영향이 있을까요?

집 있는 분, 유형별로 따져봤습니다

서울에 아파트를 가진 분이라면 가장 궁금한 건 "내 집 보유세가 얼마나 오르나"일 텐데요. 상황별로 나눠서 정리해볼까요?

공시가격 12억 원 이하 1주택자: 종부세 대상이 아니므로 재산세만 올라갑니다. 재산세 인상폭은 공시가격 상승률과 비슷하지만, 세부담 상한제(전년 대비 최대 150%)가 적용되어 급격한 인상은 제한됩니다. 외곽 지역에 아파트를 보유한 경우라면 공시가격 상승률 자체가 2~7%대이므로, 솔직히 체감하기 어려운 수준입니다.

공시가격 12억 원 초과 1주택자: 여기서부터 종부세까지 내야 합니다. 다만 1세대 1주택자는 고령자 공제(60세 이상)와 장기보유 공제(5년 이상)를 합산해 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있거든요. 오래 보유한 어르신이라면 실제 부담은 상당히 줄어들 수 있습니다.

다주택자: 솔직히 상황이 가장 어렵습니다. 주택 수에 따라 중과세율이 적용되고, 공제 혜택도 제한적이거든요. 부동산 커뮤니티에서 "보유세는 무서운데 팔자니 양도세가 겁난다"는 반응이 나오는 이유입니다.

집 없는 분들도 안심할 수만은 없습니다

직접적인 세금 부담은 없지만, 간접적 영향이 있거든요. 보유세 부담이 커지면 집주인이 임대료(월세)를 올려 전가하려는 움직임이 나올 수 있습니다. 특히 다주택 임대인이 세금 부담을 이유로 월세를 인상하는 것은 이미 부동산 시장에서 반복되어 온 패턴이죠.

반대로, 보유세 부담을 견디지 못한 다주택자가 매물을 내놓으면 매매 시장에 물량이 풀리는 효과도 기대할 수 있습니다. 실수요자 입장에서는 오히려 매수 기회가 될 수도 있는 거죠.

잠깐, 지금 당장 확인해야 할 것이 있습니다

공시가격(안)에 이의가 있다면 4월 6일까지 의견을 제출할 수 있습니다. 부동산공시가격알리미 사이트(realtyprice.kr)에서 내 아파트의 공시가격을 확인하고, 인근 유사 아파트와 비교해 불합리한 부분이 있다면 의견을 낼 수 있거든요.

단, "그냥 비싸다"는 주장만으로는 조정이 어렵습니다. 인근 유사 단지와의 가격 차이, 최근 실거래가 자료, 층수나 향 등 개별 특성이 반영되지 않은 점을 객관적 근거와 함께 제출해야 합니다. 최종 공시는 4월 30일에 이루어지며, 그 이후에도 30일 이내(5월 29일까지) 이의신청이 가능합니다.

사람들 반응은 어떨까요?

"세금이 월급보다 많다니"

부동산 카페와 경제 커뮤니티에서는 공시가격 발표 직후 보유세 관련 글이 쏟아졌습니다. 가장 많이 나오는 반응은 "실현되지 않은 이익에 이렇게 많은 세금을 매기는 게 맞느냐"는 불만입니다. 집을 팔지 않는 한 실제로 돈이 들어오지 않는데, 보유세만 매년 수천만 원씩 내야 하니 답답하다는 거죠.

특히 은퇴한 고령자 1주택 보유자들의 목소리가 큽니다. 소득은 줄었는데 세금은 늘어나는 구조가 "집에서 쫓아내는 것 아니냐"는 반응으로 이어지고 있습니다.

"집값 수십억 올랐으면 세금도 내야지"

물론 반대편 시각도 있습니다. "집값이 수십억 오른 사람들이 세금 좀 더 내는 게 당연하다", "자산 보유에 대한 공정한 과세다"라는 의견도 상당하거든요. 특히 무주택자들 사이에서는 "보유세가 올라야 집값도 안정된다"는 논리가 힘을 얻고 있습니다.

양극화에 대한 씁쓸한 목소리

한편으로는 서울 내 양극화에 대한 이야기도 많이 나옵니다. "같은 서울인데 강남은 26% 오르고 도봉은 2% 올랐다", "강남 한 채 가격이 외곽 아파트 서너 채 값"이라는 자조적인 반응들이죠. 공시가격 발표가 자산 격차의 현주소를 숫자로 보여주는 계기가 된 셈입니다.

앞으로 어떻게 될까요?

아직 숨겨진 카드가 남아 있습니다

지금까지 이야기한 보유세 계산은 모두 공정시장가액비율 60%를 기준으로 한 겁니다. 그런데 여기서 끝이 아닐 수 있거든요. 정부가 이 비율을 80% 이상으로 올리는 방안을 검토 중입니다.

공정시장가액비율은 시행령 개정만으로 조정 가능합니다. 국회 통과가 필요 없어 정부의 의지만 있으면 빠르게 시행할 수 있죠. 문재인 정부 시절에는 이 비율이 80%에서 95%까지 단계적으로 올랐다가, 윤석열 정부에서 60%로 낮아진 바 있습니다.

만약 60%에서 80%로 올라간다면 어떻게 될까요? 이투데이의 시뮬레이션에 따르면 추가 보유세 부담은 이렇습니다.

아파트	공정시장가액비율 인상 시 추가 부담	추가 증가율
아크로리버파크 84㎡	+733만 원	+49.6%
래미안퍼스티지 84㎡	+432만 원	+39.8%
잠실주공5단지 82㎡	+328만 원	+39.2%
은마아파트	+169만 원	+24.7%
헬리오시티	+113만 원	+28.8%

(출처: 이투데이 시뮬레이션 / 공정시장가액비율 60%→80% 가정)

공시가격 상승분에 공정시장가액비율 인상까지 겹치면, 고가 아파트의 보유세는 전년 대비 두 배 가까이 뛸 수 있는 구조입니다. 경제부총리가 "여러 정책이 안 되면 세제도 판단하겠다"고 발언한 만큼, 이 카드가 실제로 사용될 가능성을 배제할 수 없습니다.

세금이 오르면 시장은 어떻게 움직일까요?

보유세가 올라가면 부동산 시장에 두 가지 상반된 힘이 작용합니다.

하나는 매도 압력입니다. 세금 부담을 견디지 못한 다주택자가 매물을 내놓으면 시장에 물량이 풀리고, 이는 가격 안정 효과로 이어질 수 있겠죠. 이미 강남과 한강벨트 일대에서는 급매 위주로만 거래가 이루어지는 선별적 시장이 형성되고 있다는 보도가 나오고 있습니다.

다른 하나는 거래세 완화 요구입니다. 보유세가 올라가면 "보유세를 올렸으니 거래세(양도세, 취득세)는 낮춰달라"는 목소리가 커지거든요. 실제로 한국경제 등 언론에서는 보유세 강화와 거래세 완화를 패키지로 추진해야 한다는 전문가 의견이 보도되고 있습니다.

하반기, 이것만은 꼭 지켜봐야 합니다

올해 하반기 부동산 세제와 관련해 주목해야 할 변수가 몇 가지 있는데요.

첫째, 공정시장가액비율 조정 여부입니다. 정부가 실제로 80%까지 올릴지, 아니면 70% 선에서 타협할지가 보유세 규모를 결정짓는 핵심 변수입니다.

둘째, 공시가격 현실화율 재검토입니다. 현재 69%로 동결된 현실화율을 올릴 경우 공시가격 자체가 더 올라가면서 보유세가 이중으로 뛰는 구조가 되거든요. 뉴시스에 따르면 하반기에 공시가 현실화율과 공정시장가액비율을 함께 손보겠다는 정부 방침이 보도된 바 있습니다.

셋째, 부동산 시장 자체의 방향입니다. 서울 아파트 가격이 계속 오르면 내년 공시가격은 더 크게 뛰고, 내리면 보유세 논란도 가라앉을 수 있습니다. 현재 중동전쟁 발 3고(고유가, 고환율, 고물가) 불확실성이 시장 심리를 위축시키고 있어, 하반기 시장 방향에 대한 전망이 엇갈리고 있습니다.

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공시가격은 단순한 숫자가 아닙니다. 내가 매년 내는 세금, 건강보험료, 기초연금 수급 자격까지 좌우하는 생활 밀착형 지표거든요. 특히 올해처럼 서울 공시가격이 18.7%나 오른 해에는 그 영향이 더욱 크게 와닿을 수밖에 없습니다.

지금 당장 할 수 있는 건 부동산공시가격알리미에서 내 아파트 공시가격을 확인하고, 불합리한 부분이 있다면 4월 6일까지 의견을 제출하는 것입니다. 공정시장가액비율 인상 등 추가 변수가 남아 있는 만큼, 올해 보유세 최종 부담은 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.