집값 오를 거라던 사람들이 사라졌다, 전망지수 96이 말해주는 것

"내릴 것" 쪽이 이겼습니다

한국은행이 3월 25일 발표한 소비자동향조사에서 주택가격전망지수가 96을 기록했습니다. 전월(108)보다 12포인트 급락한 수치입니다.

이 지수에서 100은 기준선입니다. 100 이상이면 "1년 뒤 집값이 오를 것"이라고 보는 사람이 더 많다는 뜻입니다. 100 아래면 그 반대입니다. "내릴 것"이라고 보는 사람이 더 많아졌다는 의미입니다.

이 지수가 100을 밑돈 것은 13개월 만입니다. 불과 두 달 전인 1월에는 124였습니다. "집값이 꽤 오를 것"이라는 강한 기대감이 있었습니다. 그런데 2개월 만에 28포인트가 빠지면서, 시장의 분위기가 완전히 뒤집혔습니다.

숫자가 와닿지 않을 수 있습니다. 비유를 들어보겠습니다. 한 반에 50명이 있다고 생각해보세요. 1월에는 31명이 "오른다"에 손을 들었습니다. 3월에는 24명만 "오른다"에 손을 들고, 26명이 "내린다" 쪽으로 넘어갔습니다. 교실의 분위기가 완전히 바뀐 것입니다.

우리 같은 월급쟁이에게 이 숫자는 왜 중요할까요? 함께 살펴보겠습니다.

배경과 맥락: 2개월 만에 무슨 일이 있었나

1월 124에서 3월 96까지, 급락의 두 단계

이번 급락은 두 번에 걸쳐 일어났습니다.

1차 하락(1월 124 → 2월 108, -16포인트): 1월 29일 정부가 다주택자 규제 강화 방침을 발표했습니다. 양도세 중과 유예가 5월 9일에 끝난다는 게 확정되면서, 한 달 만에 16포인트가 빠졌습니다. 2022년 7월 이후 3년 7개월 만의 최대 낙폭이었습니다.

2차 하락(2월 108 → 3월 96, -12포인트): 2월 28일 시작된 이란 전쟁이 결정타였습니다. 두바이유가 배럴당 72달러에서 103달러로 40% 넘게 치솟았습니다. 고유가, 고환율, 고물가라는 '3고' 위기가 겹치면서 경기 전반의 심리가 얼어붙었습니다.

4중 압박이 겹쳤습니다

지금 부동산 시장은 네 가지 악재가 동시에 누르고 있습니다.

압박 요인	내용	시점
양도세 중과 유예 종료	다주택자 양도세가 최대 2.7배 증가	5월 9일
공시가격 급등	서울 평균 18.67%, 강남3구 24.7% 상승	3월 18일 열람 시작
보유세 인상	공정시장가액비율 60%→80% 검토	단계적 적용
이란 전쟁발 유가 급등	두바이유 72→103달러, 물가 상승	3월~

하나만 터져도 시장이 흔들리는데, 네 가지가 한꺼번에 왔습니다. 서울 매물이 7만 8천 건까지 폭증한 것도, 강남 집값이 5주 연속 하락한 것도 이 구조 안에서 벌어지고 있는 일입니다.

핵심 분석: 세대마다 체감이 다릅니다

이번 전망지수에서 가장 눈에 띄는 점은 연령대별 격차입니다. 같은 숫자를 보고도, 세대마다 느끼는 온도가 전혀 다릅니다.

70대 이상: 가장 큰 공포

70세 이상의 전망지수가 2월 118에서 3월 97로 21포인트 급락했습니다. 전 연령대 중 한 달 낙폭이 가장 큽니다. 1월부터 따지면 129에서 97로, 두 달 만에 32포인트가 빠졌습니다.

왜 70대가 가장 크게 흔들렸을까요? 은퇴 후 소득이 줄어든 상태에서 부동산이 사실상 유일한 자산인 경우가 많기 때문입니다. 보유세가 오르고 집값까지 내릴 거라는 전망이 퍼지니, 불안감이 가장 클 수밖에 없습니다.

60대: 세금 압박의 직격탄

60대의 전망지수는 108에서 92로 16포인트 하락했습니다. 1월 대비로는 35포인트 급락으로, 전 연령대 중 2개월 누적 낙폭이 가장 큽니다.

60대는 다주택 보유 비율이 높은 세대입니다. 양도세 중과 종료와 보유세 인상이라는 두 가지 세금 압박에 가장 직접적으로 노출되어 있습니다. "팔아야 하나, 버텨야 하나"를 가장 절실하게 고민하는 세대입니다.

50대: 은퇴 전 자산 정리의 고민

50대 전망지수는 88을 기록했습니다. 2023년 3월(86) 이후 2년 만의 최저입니다. 은퇴를 앞두고 부동산 자산을 현금화할 타이밍을 재고 있는 세대에서 비관적 전망이 가장 깊습니다.

40대 미만: 유일하게 100 이상

40세 미만만 104로 유일하게 100 위에 남아 있습니다. 물론 1월(125)보다 21포인트 떨어졌지만, 여전히 "오를 것"이라고 보는 사람이 더 많습니다.

왜 젊은 세대만 낙관할까요? 실제 집을 가진 비율이 낮기 때문입니다. 보유세 인상도, 양도세 중과도 당장 본인 이야기가 아닙니다. 오히려 "집값이 조금 내려주면 내 집 마련 기회가 오지 않을까"라는 기대가 섞여 있습니다.

쉽게 정리하면 이렇습니다. 집을 가진 세대는 공포, 집을 사야 하는 세대는 기대. 같은 숫자 안에서 정반대의 감정이 부딪히고 있습니다.

소득별로도 갈라집니다

월 소득	2월	3월	변화
300~400만 원	106	93	-13p
400~500만 원	104	97	-7p
500만 원 이상	107	94	-13p

중산층(월 300400만 원)과 고소득층(월 500만 원 이상)이 13포인트씩 급락했습니다. 흥미로운 점은 400500만 원 구간이 -7포인트로 상대적으로 낙폭이 작다는 것입니다.

고소득층이 더 비관적인 이유는 명확합니다. 고가 주택을 보유할 가능성이 높고, 보유세와 양도세 부담을 직접 체감하기 때문입니다.

전망지수가 선행지표인 이유

"사람들의 느낌이 그렇다는 건데, 실제 집값에 영향이 있나요?"

있습니다. 한국은행이 2025년에 발표한 BOK 이슈노트(제2025-15호)에 따르면, 주택가격 기대심리에는 자기실현적 특성이 있습니다. 쉽게 말해, "내릴 것 같다"고 많은 사람이 생각하면 실제로 매수를 미루고, 그러면 진짜로 내리게 된다는 뜻입니다.

핵심 연구 결과를 정리하면 이렇습니다.

주택가격 기대심리는 실제 주택가격에 선행하며, 기대심리 변화 후 7~8개월 뒤 실제 가격과 가계부채에 최대 영향이 나타난다. - 한국은행 BOK 이슈노트 제2025-15호

3월 전망지수가 급락했으니, 이 분석대로라면 2026년 10~11월경 실제 집값에 가장 큰 영향이 나타날 수 있습니다. 올해 하반기가 변곡점이 될 가능성이 있는 셈입니다.

과거에는 실제로 어땠을까요

시기	전망지수	이후 실제 집값
2022년 하반기	100 하회	2022~2023년 서울 아파트 매매가 하락
2025년 2월	100 미만	이후 반등하여 상승 전환
2026년 3월	96 (13개월 만에 하회)	10~11월경 영향 예상

2022년 하반기에는 전망지수 하락 후 실제로 집값이 내렸습니다. 하지만 2025년 2월에는 100 아래로 내려갔다가 금세 반등했습니다. 전망지수가 떨어진다고 무조건 집값이 내리는 건 아닙니다.

다만 이번에는 다릅니다. 2025년 2월에는 단일 변수(금리 불확실성)가 원인이었지만, 지금은 양도세 + 보유세 + 유가 + 지정학 리스크라는 4중 압박이 겹쳐 있습니다. 반등의 계기가 쉽게 만들어지기 어려운 구조입니다.

반전 카드도 있습니다

물론 전부 비관적인 것만은 아닙니다. 한국의 WGBI(세계국채지수) 편입이 올해 하반기에 본격화됩니다. 최대 90조 원의 외국인 자금이 국채 시장에 유입되면, 시중금리를 0.3~0.5%p 끌어내리는 효과가 예상됩니다.

3억 원 대출 기준으로 월 이자가 7만~12만 원 줄어드는 수준입니다. 금리가 내려가면 대출 부담이 가벼워지고, 매수 심리가 살아날 수 있습니다. 한국은행 연구에서도 금리 인하가 기대심리를 가장 유의하게 자극하는 요인으로 나타났습니다.

다만 이란 전쟁이 장기화되면 이야기가 달라집니다. 시티그룹은 한국은행이 7월과 10월에 각각 0.25%p씩 금리를 올릴 수 있다고 전망했습니다. 금리 인하가 아니라 인상이 현실화되면, 전망지수는 더 떨어질 수 있습니다.

실제 시장도 같은 방향을 가리킵니다

전망지수가 심리 데이터라면, 실제 거래 데이터도 확인해봐야 합니다.

지역	주간 변동률	상황
서초구	-0.15%	낙폭 확대
송파구	-0.16%	낙폭 확대
강남구	-0.13%	낙폭 확대
용산구	-0.08%	4주째 약세
강동구	-0.02%	하락 전환
성동구	-0.01%	103주 만에 하락 전환
동작구	-0.01%	57주 만에 약세 전환

강남3구(강남, 서초, 송파)는 5주 연속 하락 중입니다. 용산도 4주째 약세입니다. 주목할 점은 강동구, 성동구, 동작구까지 하락세가 번지고 있다는 것입니다. 성동구는 2년 만에, 동작구는 1년 1개월 만에 하락 전환했습니다.

반면 중저가 지역은 아직 오르고 있습니다. 중구(+0.20%), 성북구(+0.20%), 서대문구(+0.19%). 고가 지역은 내리고, 중저가 지역은 오르는 양극화가 뚜렷해지고 있습니다.

서울 전체로는 아직 +0.05% 상승 중이지만, 상승폭이 7주 연속 둔화되고 있습니다. 이 추세가 이어지면 서울 전체 아파트값도 하락 전환할 수 있습니다.

경기 전반이 꺾이고 있습니다

부동산만 나빠진 게 아닙니다. 경기 전반의 심리가 동시에 악화되고 있어 더 걱정됩니다.

지표	3월	전월 대비	쉬운 해석
소비자심리지수(CCSI)	107.0	-5.1p	비상계엄 이후 최대 낙폭
향후경기전망	89	-13p	"앞으로 경기 나빠진다"
금리수준전망	109	+4p	"금리가 오를 것 같다"
기대인플레이션	2.7%	+0.1%p	"물가가 더 오를 것 같다"

특히 금리수준전망이 +4포인트 올라 109를 기록한 게 눈에 띕니다. 이란 전쟁으로 유가가 치솟으면서, 사람들이 "물가가 오르니 한국은행이 금리를 올리지 않을까"라고 생각하기 시작한 것입니다.

금리가 올라가면 대출 이자 부담이 커집니다. 3억 원 변동금리 대출 기준, 금리가 0.5%p 오르면 월 이자가 약 12만 5천 원 늘어납니다. 연간으로 환산하면 150만 원입니다. 한 달 식비에 맞먹는 돈이 이자로 더 나가는 셈입니다.

금리 인상 기대까지 겹치면, 주택가격전망지수의 추가 하락도 가능합니다.

커뮤니티 반응: 매수자도 매도자도 멈췄습니다

매수자 심리

매수우위지수가 40.4를 기록했습니다. 이 지수도 100이 기준인데, 40.4라는 건 "지금 사겠다"는 사람이 극소수라는 뜻입니다. 100명 중 20명 정도만 매수 의향이 있는 수준입니다.

부동산 카페와 커뮤니티에서는 의견이 갈리고 있습니다.

"양도세 중과가 시작되면 급매가 더 나올 것이다. 기다리자." - 무주택 관망파

"하락장은 매수 기회다. 좋은 입지의 급매를 노려야 한다." - 적극 매수파

무주택 청년층을 중심으로 "5월 9일 이후 급매를 기다리자"는 관망 심리가 확산되고 있습니다.

매도자 심리

MBC 보도에 따르면, 강남과 용산에서는 호가보다 7억 원을 내려야 겨우 계약이 체결되는 사례가 나오고 있습니다. 7억 원이면 연봉 5천만 원 직장인의 14년치 연봉입니다. 그만큼 매수자와 매도자 사이의 가격 간극이 크다는 뜻입니다.

5월 9일 전에 팔고 싶은 다주택자는 많지만, 사주는 사람이 없어 거래 절벽이 이어지고 있습니다.

전문가 분석

"서울 핵심지역 주택 가격이 하락세를 이어가고 있지만, 전국적으로는 아직 상승하고 있어 정부 대책에 따른 주택시장 추세적 안정 여부를 지켜볼 필요가 있다." - 이흥후 한은 경제심리조사팀장

"실수요는 계속 발생하는데 매물은 줄어 전세와 월세 모두 상승 압력을 받을 것." - 권대중 한성대 교수 (양도세 중과 종료 이후 매물 잠김 우려)

권대중 교수의 경고는 주목할 만합니다. 양도세 중과가 시작되면 다주택자들이 매물을 거둬들일 수 있습니다. 그러면 매매 물량은 줄어들지만, 전세와 월세 가격이 올라가는 역설적 상황이 벌어질 수 있습니다.

실무 영향: 나는 뭘 해야 할까요

내 집 마련을 준비하는 30~40대라면

전망지수 하락이 실제 가격 하락으로 이어지기까지 7~8개월이 걸립니다. 올해 10~11월이 변곡점이 될 가능성이 있습니다. 지금 당장 급할 필요는 없습니다.

다만 "무조건 기다리면 싸진다"는 생각도 위험합니다. 2025년 2월에도 전망지수가 100 아래로 갔지만, 이후 빠르게 반등했습니다. 관심 지역의 실거래가와 호가 추이를 꾸준히 모니터링하면서, 급매가 나왔을 때 비교할 수 있는 눈을 키우는 게 중요합니다.

다주택자라면

5월 9일까지 매도를 결정하지 못했다면, 실질 데드라인은 4월 중순입니다. 계약부터 잔금까지 3~4주가 걸리기 때문입니다.

양도세 중과가 시작되면 세금이 최대 2.7배 뛰어오릅니다. 15억 원 차익 기준, 세금이 6억 2천만 원에서 12억 3천만 원으로 늘어날 수 있습니다. 매도 타이밍을 저울질하고 있다면 세무사 상담을 서둘러야 합니다.

1주택 보유자라면

당장 팔 계획이 없다면 전망지수 하락에 크게 흔들릴 필요는 없습니다. 실거주 목적이라면 단기 시세 변동보다 장기적 관점이 중요합니다.

다만 보유세가 올해 크게 뛰는 것은 확인해둬야 합니다. 공시가격 급등에 공정시장가액비율 인상까지 겹치면, 보유세가 최대 50% 늘어날 수 있습니다.

전망과 시사점: 하반기가 분수령입니다

단기(1~3개월): 5월 9일이 첫 번째 고비

양도세 중과 유예 종료 전까지 다주택자 급매 물량이 추가로 나올 수 있습니다. 매수자는 관망하고 매도자는 급한 상황이라, 일부 지역에서 호가 조정이 더 깊어질 수 있습니다.

중기(36개월): 1011월이 두 번째 고비

BOK 이슈노트 분석대로라면, 3월 전망지수 급락의 실제 영향이 10~11월경 최대치에 달할 수 있습니다. 이 시기에 이란 전쟁이 종료되고 금리가 인하 방향으로 전환된다면 충격이 완화될 수 있습니다. 반대로 전쟁이 장기화되고 금리까지 인상된다면, 서울 집값 조정이 본격화될 수 있습니다.

지켜봐야 할 변수 3가지

첫째, 이란 전쟁의 향방입니다. 휴전이 되면 유가가 안정되고 금리 인상 압력이 줄어듭니다. 전쟁이 길어지면 스태그플레이션(경기는 침체인데 물가만 오르는 상황) 우려가 커집니다.

둘째, 한국은행의 금리 결정입니다. 금리를 올리면 대출 부담이 커지면서 전망지수가 추가 하락할 수 있습니다. 반대로 금리를 내리면 매수 심리가 살아날 수 있습니다.

셋째, 양도세 중과 이후 매물 동향입니다. 5월 10일 이후 다주택자가 매물을 거둬들이면, 전세와 월세 가격이 오르는 역설적 상황이 올 수 있습니다.

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전망지수 96이라는 숫자는 단순한 설문조사 결과가 아닙니다. 앞으로 7~8개월 뒤 실제 집값의 방향을 미리 보여주는 신호등입니다. 지금 이 신호등이 빨간불로 바뀌었습니다.

물론 신호등도 다시 바뀔 수 있습니다. 이란 전쟁 종료, WGBI 자금 유입, 금리 인하가 맞물리면 반전도 가능합니다. 하지만 지금 이 순간, 시장은 분명히 "조심하라"고 말하고 있습니다.

집을 사려는 분이든, 팔려는 분이든, 가지고 있는 분이든. 이 숫자가 보내는 신호를 무시하지 않는 것이 중요합니다.